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南通金海岸火车站商业广场项目可行性研究报告详细介绍

南通金海岸火车站商业广场项目

可行性研究报告

南通金海岸房产开发有限公司
二〇〇六年十二月

目     录
一、总论
（一）项目建设背景
（二）项目概况
（三）可行性研究报告研究范围
（四）研究结论及建议
（五）主要经济技术指标
二、海安宏观市场分析
（一）自然状况
（二）三大产业分析
（三）主力产业分析
三、投资环境.
四、城市规划前景
五、房地产市场现状
（一）全国房地产市场现状
（二）海安县房地产市场现状
六、商业用房市场分析
（一）商业用房市场现状
（二）商业用房需求及发展
（三）当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题
七、海安楼市调查

八、海安商业现状
（一）县城商业中心
（二）专业性市场
九、项目总体概况
十、项目SWOT分析
（一）项目优势
（二）项目劣势
（三）威胁分析
（四）机会分析
（五）综合评价
（六）本项目成功运作所需注意的焦点问题
十一、项目市场定位
（一）项目定位
（二）发展思路
十二、营销推广策略
（一）项目价值点分析
（二）推盘节奏
（三）推盘原则
（四）推盘步骤
（五）产品搭配
（六）销售策略
（七）定价策略
十三、项目开发建设建议
（一）总体规划理念
（二）建设规模
（三）建设方案
十四、环境保护
十五、项目实施进度安排
（一）首期开发
（二）建设周期
十六、销售前景预测
（一）综合社会效益
（二）项目前景预测
七、综述

一、总论
（一）项目建设背景
近几年来，我国城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要的作用。商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口，商业网点规划已纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划，尤其是我国加入WTO后，城市商业网点规划作为符合国际规则的政府调控方式，越来越为城市流通主管部门所重视。
商业地产作为第三产业的创新版块，在新一轮的商业发展过程中，其发展的空间和蕴含的商机都相当巨大。为了与需求拥抱，和市场同步，近几年来，国內商品销售市场为了适应新形势下消费群体心理、需求、形式的实际需要，进行了几乎脱胎换骨的变革，这就是商场从小开间的单一商品、组合商品的销售形式，走向规模化、综合化、一站式的销售形式。从而应运而生了“商城”、“超市”、“大卖场”等等。与此同时，随着海安经济的飞跃发展，城市规模和范围的不断扩长，市民原有的居住形态正在发生改变，市民的人均支配收入也在不断增加，因而人们对购物的需求和购物的理念也在同步地不断发生变化。“生活方便、交通便利、环境舒适、品种齐全、一站式购物、体验式消费”，现今己成为越来越多的人所向往的购物天堂。因此，以单开间门面为一家商场的规模形式已难以满足21世纪人们对商业一站式集中购物的需求增长。
我国政府对“入世”的积极态度，从一定意义上表明，政府要下决心用“以市场换市场”的方针来替代原来的“以市场换技术”和“以市场换资金”的政策，根据加入世贸总协议，中国将逐步放开商贸市场，如果把专业市场发展分成为初级阶段、竞争阶段、成熟阶段的话，目前我国的专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也由单一竞争转向服务、管理、技术等多方位竞争，经营者的管理水平和服务内涵都将向高层次延伸。未来二年内，品牌竞争将成为市场竞争的主体。同时，集中采购，目录销售，物流配送，网络营销等方式将成为市场的主流营销方式。
基于上述背景原因，为满足海安县城市发展的需要，满足城乡居民对商业发展日益增加的需求，创建海安县新城区，南通金海岸房产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前海安县房地产市场现状与发展趋势，以海安火车站广场为依托，结合海安县招商引资优惠政策，决定在海安投资建设“航母”级商业区——南通金海岸火车站商业广场，此项目的建设在海安县商业房地产市场上占有举足轻重的地位。依托上述优越条件，本项目的开发建设将会为海安人民带来不可多得的商机。同时此项目的开发运作标志着海安商业房地产开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。
南通金海岸火车站商业广场在投资商——上海宏博集团的开发事业中占有极其重要的地位，其成功运作将使宏博集团的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等方面的能力得到飞跃式的提高。
南通金海岸火车站商业广场项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现商业及经营性公建项目的可持续性开发。
该项目规划、设计方案已经完成，项目各项前期报建工作也已完成，项目现场施工已相继开展。

（二）项目概况
1、项目名称：南通金海岸火车站商业广场
2、建设地点：海安火车站站前广场南、北两侧
3、建设单位：南通金海岸房产开发有限公司
4、企业性质：有限责任公司
5、经营范围：房产开发、会务及展览服务、组织产品展销。
6、公司类别：专营公司
7、资质等级：房地产开发企业三级资质
8、工程概况：“金海岸火车站商业广场”项目占地83079平方米，总建筑面积约为14.5万平方米，项目以步行街为主线，沿街3~4层，内部商业主体3层。

（三）可行性研究报告研究范围
根据“南通金海岸火车站商业广场”项目建议书批复及项目规划、设计方案，本报告工作范围主要是投资环境、房地产市场分析、海安商业地产市场分析、项目自身素质分析、项目开发建设建议、环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价、风险分析及对策、销售前景预测等。

（四）研究结论及建议
本项目属商业综合房地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。针对国家对房地产行业的宏观调控政策、房地产投资群体对商品用房投资方向的转变、海安县所处地理位置及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据海安县商业房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。项目建成后，必将改善海安新区的城市形象，环境效益也将有目共睹。
从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对商业用房的功能及开发建设规模再作进一步的市场调研和边际效益、规模效益分析，尤其是对面积较大、总价较高的产品；多层联卖、有效功能分区不详细的产品开发规模的调研、分析。同时要根据市场供需变化，做出更为准确的市场定位，调整户型或面积及区域的功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。
总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益、社会效益和环境效益上都是可行的。

（五）主要经济技术指标
项目主要经济技术指标

序号项目名称单位指标
1 总用地面积平方米 83079
2 总占地面积平方米 44608.20
3 总建筑面积平方米 145437.50
4 建筑容积率 1.75
5 户均面积平方米/套 161.60
6 总套数套 900
7 销售均价元/平方米 1800
8 建设投资万元 10150
9 平方米建安成本元/平方米 729.80
10 项目总投资万元 15293.53
11 平方米成本元/平方米 1054.73
12 销售收入万元 26100
13 营业税及附加万元 2093.22
14 利润总额万元 8713.25
15 所得税万元 2875.37
16 净利润万元 5837.88
17 项目投资回收期年 2.5
18 投资利润率（税后） % 15.27
19 资本金利润率 % 68.68
20 成本利润率（税后） % 38.17
21 销售利润率（税后） % 22.37

二、海安宏观市场分析
（一）自然状况
海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长71.1公里，南北最宽39.35公里。全县均为平原地带，地形坦荡，河道稠密。通扬运河、串场河以东为河东地区，是苏北滨海平原的最高处，为海相沉积物盐碱地区，海拔3.6~5米。海安属北亚热带海洋季风性湿润气候区。气候温和，四季分明，气候宜人，冷热适中。日照充足，雨水充沛，无霜期长。
从海安的自然状况来看，海安是适合居住、生活和工作的城市之一，为海安的房地产开发奠定了基础。

（二）三大产业分析
2004年海安县完成国内生产总值106.6亿元，财政收入10亿元,全社会固定资产投资53亿元，同比分别增长14%、18%、30%，城镇居民人均可支配收入9503元，农民人均纯收入4600元，同比分别增长12.5%和6.5%，年末居民存款余额122.01亿元，增长16%；
2005年经济社会发展的预期调控目标实现国内生产总值117.2亿元，增长10%；财政收入11.8亿元，增长18%；全社会固定资产资产投资62亿元，增长17%；城镇居民人均可支配收入10453元，农民人均纯收入5732元，同比分别增长10.0%和12%；城市化水平达到67%；工业经济运行质量明显提高，2004年实现工业产品销售收入240亿元，增长23%；工业利润5亿元，增长20%；工农业总产值300亿元，增长21%；其中工业产值260亿元，增长24%；农业产值40亿元，增长5% ；坚持新型工业化方向，以项目为抓手，以园区为依托，继续大力实施工业强县战略，加快工业进程，05年实现工业销售265亿元、技改投入38亿元，分别增长11.0%、19.5%，二产增加值占国内生产总值的比重达35.1%；全社会固定资产投资53亿元，增长30%；其中工业技改投入32亿元，增长60%；第三产业投资额7.8亿元，增长15%；社会消费品零售总额29亿元，增长60%；自营出口总额9000万美元，增长20%；实际利用外资7000万美元，增长33%；对外劳务营业额7600万美元，增长10%；乡镇人均居住面积由80年的15平方米/人到现在的32平方米/人，城区居民居住面积由80年的11平方米/人到现在的26平方米/人。2005年实现招商引资到位资金8500万美元，增长21.0%。

最新统计2004年度主要经济指标列表：

指    标单位产值
国内生产总值亿元 101.3
财政收入亿元 9.11
全社会固定资产投资总额亿元 67.78
城区居民人均可支配收入元 8119
农民人均纯收入元 6057
自营出口总额万美元 14660
实际利用外资万美元 11087
城乡居民储蓄存款余额亿元 139.46
（三）主力产业分析
海安工业基础雄厚，机械、电子、纺织、丝绸闻名全国。其数控“零误差”机床填补了国内空白；“鑫缘”丝绸产品荣获“中国名牌”称号，填补了南通市空白；全县拥有桑园18万亩，年产鲜茧34万担，雄踞全国县（市）第一位；色织业跻身全国四强，拥有无梭织机6000多台套，年出口量居全国前列。现有国家、省级企业集团50多个，外资企业210家，高新技术企业26家，名列南通市之首，亿元企业42家，居南通市第二位，国家、省级名牌产品60多个。2005年又有两个国家“863”计划项目落户海安，南通市唯一的省级工程技术研究中心在海安县揭牌。2004年前三季度工业产值突破300亿元，今年净增100亿元；财政收入突破10亿元，综合实力位居江苏省第18位。
从统计数据不难看出，海安经济呈持续稳定发展态势，成为海安房地产迅速发展的重要保证；同时，海安经济的发展也为本案提供了充足的有效的客源。

三、投资环境
随着江海经济的联动，江北交通的快速发展，苏中地区与上海等长三角经济发达地区的联系日益紧密，海安作为苏中地区经济最为活跃的市县，将充分发挥其独特的交通优势，大力发展道口经济，其物流、贸易、会展等行业将对周边地区的经济起到巨大的带动作用：以海安为中心的半小时经济圈内，南通、东台、姜堰、如皋等将直接受益；一小时经济圈其影响力波及无锡、常州、常熟、泰州、盐城等地；上海、苏州、湖州、嘉兴、长兴、镇江、扬州、溧阳、淮安、连云港等地与海安的物流、贸易、会展等行业形成有利互补，共谋发展。
苏中旺地魅力海安历史悠久，人文荟萃，环境优美，位于南通、盐城、泰州三市交接处，地理位置十分优越。全县总面积1108平方公里，人口98万。是闻名遐迩的“中国茧丝绸之乡”、“建筑之乡”，国务院批准的首批沿海开放县，全国首批生态示范县，教育先进县，科技百强县，普法工作示范县，是全国最安全的地区之一。海安以其独特的地理位置和优越的产业结构，成为苏中地区最具发展潜力和优势的地区。
海安工业基础雄厚，机械、电子、纺织、丝绸闻名全国。其数控“零误差”机床填补了国内空白；“鑫缘”丝绸产品荣获“中国名牌”称号；全县拥有桑园18万亩，年产鲜茧34万担，雄踞全国县（市）第一位；色织业跻身全国四强，拥有无梭织机6000多台套。现有国家、省级企业集团50多个，外资企业210家，高新技术企业26家，亿元企业42家，国家、省级名牌产品60多个。2005年又有两个国家“863”计划项目落户海安。
海安交通便捷，水陆空通达，现已构成空运、铁路、公路、海运、河运立体交通网，1.5小时经济圈半径内，连接包括上海虹桥机场、南通港在内的六个机场、六个港口，是东部沿海及苏中地区重要交通枢纽，由此带来的交通经济效益数以百亿计！
铁路：南北向的新长铁路与东西向的宁启铁路在海安交汇，使海安成为苏中铁路枢纽中心，并连接陇海线、京沪线，海安将成为全国重要铁路交通枢纽。
公路：204、328国道、202省道贯穿全境，城乡公路纵横连网，建设中的盐通高速和海溧高速在此汇合，连接上海和盐通高速的苏通大桥建成后，海安至上海的行程仅为1.5小时。
航运：海安河网密布，水运发达，“通扬运河”、“通榆运河”畅流其间，连接京杭大运河，通达全国各地。
航空：近在咫尺的南通机场已开通至北京、广州、厦门等航线。
海运：距国家十大港口之一南通港70公里，可直通日本、韩国、香港等国家和地区；距建设中的东方大港洋口港仅30公里，内陆支线与上海港联运，进出口货物可由此接转世界各地航线。
海安火车站集客运、货运、机务段、军工站、编组站为一体，是江苏除徐州外最大的二级编组站，是江苏中部重要的交通枢纽。作为南通新一轮经济发展浪潮的重点项目，海安火车站商贸城充分利用火车站建设带来的独特交通优势和巨大的潜在商机。

四、城市规划前景
新编制的海安县域城镇体系规划，根据海安城镇发展现状及各自的空间格局、功能分工、产业布局和基础设施状况，立足长远和可持续发展，将海安定位为：全国农业产业化示范区，江苏省轻纺、机械、电子工业基地，苏中交通枢纽、物流中心，南通市域次中心城市。
海安着力构建以县城为核心，交通干线为骨架，“一心一带三区”的城镇空间结构格局。
一心为以一城（县城）两镇（海安镇、城东镇）为中心；
一带为沿３２８国道和海防公路形成的城镇带，以县城为核心，沿线主要分布城镇为曲塘、胡集、西场、李堡、角斜和老坝港；
三区为东、中、西三个城镇经济区。规划县城为中心城市，李堡、曲塘为中心镇，其它为一般镇。明确海安现状城市化水平３６．８％；近期２００７年城镇人口４６万人，城市化水平４５％；远期２０２０年城镇人口６１万人，城市化水平５８％。

《县城总体规划》将海安县城的城市性质确定为苏中交通枢纽，新兴工业城市。规划到２０２０年，海安县城范围为３５平方公里，人口３０万，界址北起北三环、南至四环路、西至腰庄路、东至火车站场。其中北起新华路，南至南三环路，西至永安路，东至宁海路，为６平方公里的城市中心区。根据东区西园的发展和城市远景规划，分别确定了７０平方公里的城市规划用地和１４０平方公里的城市规划区。加快区域内旧城改造和城中村的改造，重点建好人民中路、中坝中路、南三环和新世纪广场等四个商业区域中心；旧城、城东、城西、城南、城北五个居住片区，西部和东南两个工业片区。
根据县城总体规划，近期将强势推进南三环、南四环、北二环、永安路、凤山路、丹凤路、海王路等主干道路建设和城区支路、区间道路建设。加快五大居住区和城市中心区建设，火车站场区域和东湖生态社区开发。加快实施城市生活污水管网延伸工程、管道燃气覆盖工程、引江区域供水工程、垃圾处理工程以及公用型车站建设工程。再建一批体量较大、品位较高的标志性建筑，提高海安的知名度。
从海安规划定位来看，海安将成为苏中交通枢纽、物流中心以及南通市域次中心城市。海安区位优势将再度提升。
从海安规划思路来看，本案位置处在海安规划发展方向上。海安未来城市化水平将有很大提高，为房地产市场的发展提供了有效需求。

五、房地产市场现状

（一）全国房地产市场现状
2004年中国房地产业持续飞速发展，但已是“强弩之末”，中国房地产市场周期已经开始从波峰往波谷回落。为规范房地产市场的有序发展，国家及相关部门出台了一系列宏观调控措施，对房地产市场的发展提到了一定的调控和规范作用。在这一系列宏观调控措施出台前，消费者购房带有很大的盲目性，在宏观调控以后出现了一段观望期，现在正在走入理性期。

1、回落——房价涨幅的回落
从各城市房地产市场发展状况来看，今年一季度比去年一季度上涨8％，预计今年二季度比去年二季度上涨3.1％，说明房价的增幅在稳步的回落。也有少部分城市房价的绝对值在回落。房地产正在朝着国家要求的稳定住房价格的目标前进，正在实现住房价格稳定的目标。也可以说房地产的软着陆正在进行中。在房价回落的同时投资规模的数字也在明显的回落，03年增长29.9％，04年下降到了28.1％，今年一季度下降到了22.2％，投资的增长也在回落，这和国家的目标是一致的。也可以说房地产的发展态势为宏观经济的软着落创造了条件，做出了贡献，这也是房地产界引为骄傲的。房地产在2004年出现了供不应求的情况，在投资规模进行控制的同时也比较有效地控制了需求的规模，使得供求资金有一个非常有效的平衡，这是房价涨幅回落的原因。

2、回暖——楼市的回暖
在房价涨幅出现稳固回落的同时，全国的楼市正在逐步的回暖。在国家宏观调控政策出台前，消费者购房带有很大的盲目性，在宏观调控以后出现了一段观望期，现在正在走入理性期。为什么会回暖？一个就是整个政策。国家是稳定房产价格，而不是打压价格。另一个就是需求仍然很旺盛。从今年一季度的情况看来，仍然是出现了供求两旺。全国一季度商品房的竣工面积同比增长17％，销售面积同比增长18.1％，这是楼市回暖的一个标志。

3、回归——理性回归或回归理性
通过宏观调控，消费者从观望期走向理性。买房的盲从或者是激情正在得到克服，人们更加理性。在这个情况下开发商也开始理性起来，冷清地看待楼市，更好地打造楼盘。通过调控，可以进一步认识到在社会主义市场经济初级阶段楼市发展的规律性，楼市发展的相关性，楼市发展的差异性。一个规律性就是楼市和整个宏观经济是匹配的，因为房地产业是支柱产业，会影响宏观经济的发展。另外就是相关性。楼市的发展和金融、财税、社会各方面紧密相关。第三方面是差异性。没有两个一模一样的城市，所以要一个一个地进行分析。有的城市现在回暖的迹象刚刚有一点，程度不一样。房价涨得快的地方、有泡沫的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地方继续保持理性，波动少一点，回暖快一点。

4、回报——建设和谐地产、回报社会
房地产业是国民经济的支柱产业。作为支柱产业，开发商这几年发展很快，也获得了非常高的利润，应该说房地产是高利润，高风险的产业。那如何回报社会，现在正是开发商应该讨论的问题。现在正在提出主流开发商的社会责任感，正在提出和谐地产、和谐社会的概念，这就是对社会回报的一种表现。对社会最好的回报就是努力提高性价比，用好产品回报社会，用好的性价比回报消费者。
开发商对于产品如何更好的开发，首先要更多地开发节能、省地型的住宅，绿色住宅应该是发展的主要方向。开发商应该主动地做为绿色建筑的营造者，通过努力把楼盘建成更加符合省地，更加符合节能的产品。

（二）海安县房地产市场现状
2004年海安房屋施工面积197.96万平方米，其中住宅38.81万平方米，比2003年的施工面积138.41万平方米、住宅38.97万平方米分别增长43.0%、-0.4%；房屋竣工面积133.75万平方米，其中住宅16.48万平方米，比2003年的竣工面积68.03万平方米，住宅22.52万平方米分别增长96.6%、-26.8%；商品房销售面积23.03万平方米，销售额28547万元，商品房空置面积4.67万平方米，分别比2003年的14.66万平方米、17001万元、3.86万平方米增长57.1%、67.9%、21.0%。

海安房地产业主要经济指标列表
指标 2003年
（万平方米） 2004年
（万平方米）同比增长
（％）
施工面积 138.41 197.96 43.0
其中：住宅 38.97 38.81 -0.4
房屋竣工面积 68.03 133.75 96.6
其中：住宅 22.52 16.48 -26.8
商品房销售面积 14.66 23.03 57.1
商品房销售总额 17001万元 28547万元 67.9
商品房空置面积 3.86 4.67 21.0

1、市场特征
基本形成以“本地客户为主，居住置业为主，经济实用为主”的格局，供求平衡；
2004年海安的房地产从2002年的1300元/平方米到目前的2000元/平方米形成了一个价格的飞跃；
在户型面积配比上110平方米至130平方米占整个成交比例的85%；
随着生活品质的提高，好房型不断被市场认可，小康型、生态型住宅浮出水面，居民的选择标准越来越高，讲究方便、舒适、周全；
投资购房者所占的比重逐步提高，由2001年的0.3%上升到目前的5%；
在仅有的5%的投资型购房者选择中，地段是第一位的，好地段标志着成熟的商业、完善的配套、充足的人气以及更好的商业机会。

2、商品房情况分析
与房地产投资额成正比的房地产施工面积大幅度的增长，近200万平方米的施工面积预示着在未来几年内房地产市场的火热，以及不可避免的产品竞争。
海安商品房竣工面积从前几年的增势到今年骤然平和，皆因2003年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相关城市规划的实施密切相关。
2004年海安商品房销售面积比2003年同比增长57.1%，可见海安房地产市场空间大，对于开发商来说正是进入的大好时机，但这种状况预计不会维持太长时间，开发商们应把握住机会。
目前海安房地产市场供需两旺，商品房空置面积有所增加，这无疑对开发商的产品质量的全面性提出了更高更细的要求。
海安商品房价格一路飙升，但从海安的市场容量、经济发展趋势和消费者市场空间等因素来看，海安的商品房价格应还有一定幅度的上升空间。

3、商品房情况数据分析

与房地产投资额成正比的房地产施工面积大幅度的增长，近200万平方米的施工面积预示着在未来几年内房地产市场的火热，以及不可避免的产品竞争。

海安商品房竣工面积从前几年的增势到今年骤然平和，皆因2003年增势过快，土地的不可复制性抑制其增速，同时和政府相关城市规划的实施密切相关。

从上述商品房销售面积走势图可以看出2004年海安商品房销售面积比2003年同比增长57.1%，可见海安房地产市场空间大，对于开发商来说正是进入的大好时机，但这种状况预计不会维持太长时间，开发商们应把握住机会。

目前海安房地产市场供需两旺，商品房空置面积有所增加，这无疑对开发商的产品质量的全面性提出了更高更细的要求。

海安商品房价格一路飙升，但从海安的市场容量、经济发展趋势和消费者市场空间等因素来看，海安的商品房价格应还有一定幅度的上升空间。

4、展望与预测
（1）商品住房进入总量增长期
近几年，海安商品住房市场日益繁荣，销售面积逐步增加，商品住房已进入总量增长延续期。
随着海安住房制度改革深入推进，居民的住房观念发生重要转变。一是脱离了福利分房的羁绊，从被动等待分房转变到主动进入市场买房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升，从满足有房住、住得下，发展到追求住的舒适、住的健康。这种住房观念的重要转变，成为海安住房商品化体制基本确立的要素，并使商品住房销售业绩逐年扩大。预计今后几年海安商品住房销售仍将加快运行速度。
（2）房价走势预测
2005年海安房价持续上涨的总体趋势不会改变。理由如下：
A、土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康发展的标志之一。而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。从这两点来看，房价上涨是顺理成章之事。
B、有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。由于城市化进程加快，外来人口和拆迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增加对住房的有效需求。
C、土地实行招标、挂牌、拍卖与建材涨价对2005年商品住房价格会有相对的影响；再有海安房地产市场起步相对较晚，商品房总体价格偏低。因此，预计海安2005年“普通商品住房”价格在现有基础上将有小幅度持续增长的过程。
D、客户的需要是市场的需要同样是开发商的追求。根据我公司取得的润洋花园客户登记资料而进行的电话信息反馈获悉，有效电话回访样本量56个。客户在极度关注重视价格的同时，对房型合理性、房型面积、朝向均提出更高的要求，普遍认为115平方米/套~135平方米/套最为适宜；居住用房单价在1950元/平方米，主力总价在20万元人民币上下；商业用房单价在6000元/平方米，主力总价在75万元人民币上下。近几年，海安城市建设发展已逐步正轨，除住宅建设之外，商业地产的开发已成为新的亮点，城市建设的整个发展趋势与城区的身份愈来愈吻合。海安不仅仅要建设成为适宜人居的城市，同时还要适于交流、创业和发展。同时大量新型的服务行业需要更加良好的商业平台。因此，商业地产的开发应是下一步的开发重点。城区居民购房选择首选区域依然是老城区内，这是由对习惯性生活的依赖所决定的，但不少居民对老城区的环境表示不满，更希望居住于景点宜人、环境优雅、交通和生活便利、商业配套设施齐全的生活小区，购房者更加关注教育、健康、休闲。

5、消费需求分析
消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在1800---2450元区间，且更集中于2000元左右的价格段，与当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在1500-2000元之间。与单价接受度相对应，海安消费者对总价的接受度也有明显提升，接受峰值从去年的15---18万提升到今年的19--28万，20万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。

六、商业用房市场分析

（一）商业用房市场现状
海安房地产市场上的商铺开发力度不够，海安商铺市场一直没有火起来，投资商铺屈指可数，海安目前仅有的几个大型商铺仅人民路几家连锁性超市项目，无较具规模、成气候的大型商业布局。商铺市场走的是传统的作坊式的营业方式。海安商铺市场不温不火，商业运作不规范等现象严重。六一新政对商业用房市场打击明显，房产投资受到空前冲击，因此开发商铺的定位很关键。开发商应该经过缜密的调查和严格的选址，确定商业物业的最佳开发地段和准确定位，规避和降低风险，而不是转嫁风险。开发商不应仅在销售上做文章，更应考虑到业主或商家的利益。商铺开发的关键是要实现投资价值的最大化，实现开发商、投资者和经营者多赢的局面。

（二）商业用房需求及发展
“以人为本，定位准确，功能合理，保本获利，和谐发展”是21世纪对城市商业区的呼唤，也是今后对城市商业区开发建设的要求。随着海安县城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件的基本完善，居民不在是以前的“乐不思蜀”，而是将眼光转移到了投资类或置业投资类房地产产品上。钱存银行不甘心，用于炒股太操心，投资短期房产瞎操心，所以对以前“望尘莫及”的商业类产品产生了兴趣，同时随着居民投资理性的不断加强，对商业产品的功能、品质、科技含量、性价比（含金量）也提出了越来越高的要求。根据海安城市经济社会的发展，以及商业区今后的发展趋势预测，这类“精品商业”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为居民今后投资商铺的重要选择条件。主要表现为：
1、精品商业趋向细分化
在商业市场日趋活跃，投资方式多元化的今天，一个商业楼盘吸引投资者的前提应该是其与众不同的个性和保值增值的有效性，换句话说，商业地产的细分是今后商业地产市场的发展趋势。对以往商业地产注重区位、地理位置、交通便捷程度、商业氛围的同时，对商业地产从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、功能分区、营销管理、施工质量的敏感度越来越高。
2、商业地产进入品牌角逐时代
随着海安商业地产市场的不断发育和竞争的日趋激烈，商业地产市场“品牌效应”的出现势在必行。在商业地产买方市场的今天，职业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值增值、配套齐全、购物环境良好，还要考虑文化品位、今后转让交易余地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商业地产出现的客观环境。同时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质、规模化、分区明细化商业地产这一诱人市场。目前在海安商业地产市场上，许多购房者不但注重价格，还把咨询的重点转移到开发商的实力、信誉、知名度以及品牌上，可见商业地产投资者越来越理性，要求也越来越高。
3、商业产品投资逐步成为居民的消费热点和投资手段
海安是苏中地区的交通要道，但旅游业欠发达，发展物流、会展、国际商贸业一直是海安经济发展的重点之一。由于近几年长江三角洲的腾起，海安受到区域经济辐射，经济飞速发展，城市化进程不断加快，特别是公路、铁路交通的进一步改善和完善，为海安城市经济发展带来前所未有的机遇。城镇居民收入水平在逐步的提高，随着居民耐用消费品逐渐饱和的前提下，“一铺养三代”的商业投资理念又被重新提起，投资商业地产将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前海安居民除置业投资外，有15%~20%的投资者是用于投资保值、增值或出租，这与海安居民近几年生活水平很快提高不无关系。
4、市场需要具有高品质、大影响力的大型购物中心
从对海安市场的商业容量上的评价来看，超过半数的商家认为海安的商业数量不少，但比较零散，缺乏有影响力的商场和购物中心，其余各有19%的商家选择“数量不多，有些饱和”与“差不多，可以满足”，但有7％的商家选择“太少了，仍不能满足”。从以上就可以看出，海安商业容量面临的不是量的问题，而是质的飞跃。海安的商业市场发展已有相当长的一段时间，基础可算扎实，但海安的商业项目的结构还未转变，现今，不应再盲目地增加零散商业面积。而应该有针对性地集中资源兴建真正对提高海安商业形象起到重要影响的商业项目。众多品牌商家认为海安的商业项目中缺乏有影响力的商业与购物中心，这对海安打造新的、高品质、有影响力的商业项目提高了更高要求。
5、市场需要特色而又丰富的商业业态
从商家们对海安商业业态和特色的看法中，我们可以了解到60％的商业认为海安商业业态还不够丰富，缺乏商业特色，另有27％的商家选择了业态贫乏的选项。品牌商家们已经认识到现阶段海安商业业态上寸在明显的不足，有待于将来在业态丰富上、业态特色上多花心思，让消费者有更多的选择空间。但业态的不够丰富，也从另一个侧面反映了品牌商家们看好海安商业业态的提升空间与发展方向。对于他们来说，不够丰富的业态，正好对他们拓展海安市场提供了良好的契机。

（三）当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题
目前，海安商业地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、规模性供给过剩的现象突出，市场有效需求不足，主要表现在以下三个方面：
1、商业用房空置率继续上升，消化空置房压力加大。现在海安商业用房主要集中在开发区和周边乡镇，据有关资料统计，海安房地产开发投资逆市而上，尤其是商业开发面积迅猛增量，同期在售商业面积已超过30万平方米，待建项目还有20万平方米，一些单差独建、建设标准低、施工质量差、地段位置不佳、功能设计不合理的商业用房空置率还将进一步增加。
2、受海安城市级差、消费观念等因素影响，海安房产投资群体及自营式商铺购买业主数量相对有限，“肉搏式”市场竞争将打响客源争夺第一战。同时海安商业房地产市场还有待于进一步规范，市场消费需求的良性循环还要有一个较长的形成过程。
3、商场发育整体水平偏低。金海岸火车站商业广场开发建设也面临市场供大于求的矛盾。结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出。尽管海安市场前景良好，居民消费能力进一步提升，但由此导致本项目的开发有一定的市场风险。

七、海安楼市调查
本节主要内容有：在售楼盘扫描；潜在对手进入可能扫描；竞争供应量分析；竞争对手的产品分析（房型、规划、土地价值、综合配套）；竞争对手的市场定位趋向（区域、目标对象群、时间点）；竞争对手营销情报收集（广告、价格、SP活动）。

(一)海安名品街

【楼书效果图】
基本资料：
总建筑面积：7900平方米
营业用房：78宗
营业用房主力房型：80--245平方米/套
居住用房：68套
居住用房主力房型：110--240平方米/套
居住用房销售均价：2718元/平方米
商铺价格：一层20000元/平方米、二层6000元/平方米、三层3000元/平方米
交付时间：2006-03
开发商：诚烽房地产有限公司
建筑设计：上海都市设计院
项目地点：江海路、中坝路口
名街热线：0513—8163522  8013522

（二）泰华新村

【现场实景图】
占地面积：21120平方米（约32亩）
总建筑面积：30000平方米
居住用房：188套
居住用房户型面积：125--188平方米/套
居住用房销售基价：1698元/平方米
层差比例：一层基价加18%、二层基价加25%、三层基价加24%、四层基价加16%、五层基价减8%、6层按基价的50%
居住用房去化率：85%
项目地点：中坝南路28号
开发商：南通市泰华房地产开发有限公司
售楼电话：0513---8892666

（三）锦绣花园

【沙盘效果图】

【现场实景图】
基本资料：
项目占地：46086平方米
总建筑面积：55390平方米
总户数：458户
居住用房户型面积：95---150平方米/套
主力户型：110--120平方米/户
居住用房均价：1780元/平方米
已推房源销售率：65%
项目地点：海安镇人民东路61号
开发商：江苏炜赋集团建设开发有限公司海安分公司
售楼电话：0513---8161111

（四）中洋水景

【大门实景图】
基本资料：
总建筑面积：27860平方米
总户数：218户
主力户型：120--140平方米/户
居住用房均价：2200元/平方米
已推房源销售率：95%
项目地点：海安镇草坝南路2号
开发商：南通南洋置业有限公司
售楼电话：0513---8818148

（五）润洋花园

【现场实景图】
基本资料：
项目占地：38215平方米
总建筑面积：49680平方米
总户数：368户
主力户型：120--140平方米/户
居住用房均价：2230元/平方米
已推房源销售率：85%
项目地点：海安镇江海西路35号
开发商：南通润洋置业开发有限公司
售楼电话：0513---8866278

（六）鹏福公寓
基本资料：
总建筑面积：5162平方米
总户数：36户
居住用房户型面积：115---145平方米/套
主力户型：125--135平方米/户
居住用房基价：1680元/平方米
层差比例：一层基价加24%、二层基价加26%、三层基价加20%、四层基价加14%、五层基价加21%送六层
商铺均价：7500元/平方米
已推房源销售率：65%
项目地点：海安镇江海西路镇政府对面
开发商：海安地产公司
售楼电话：13057037511

（七）汽运商铺

【规划设计效果图】

基本资料：
商铺户型面积：120—295平方米/宗
销售价格：一二层整合销售8000元/平方米、三、四、五层整合销售2400元/平方米
交付时间：2005年6月
开发商：天鑫开发公司/南通汽运集团联合开发
地址：204国道和长江路交接处
销售电话：2970666  5618629

在售楼盘客源总结：

消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在1800---2450元区间，且更集中于2000元左右的价格段，与当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在1500-2000元之间。与单价接受度相对应，海安消费者对总价的接受度也有明显提升，接受峰值从去年的15---18万提升到今年的19--28万，20万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。

八、海安商业现状
海安作为南通下属的一个县，经济实力有限，商贸也不够发达。整个县城的商业市场目前可以分成二块：
县城商业中心----沿人民中路及其周边
专业性市场----基本分布在长江路两侧

（一）县城商业中心
1、范围：人民中路全段、人民东路西侧靠近中路部分、人民西部靠近中路部分以及宁海南路、中坝中路靠近人民中路部分。
2、长度：人民中路大约500米，其余几条路划在商业中心的路长大概只有100—200米。
3、商业布局：沿路两侧主要是商铺，大部分都是一层、少数为二层。在人民中路和西路以及人民中路和东路交汇处有几个大型的商场和超市。另外在人民中路商铺间散布着几个规模稍大一点的商城。
4、主要商场：文峰大世界商场、五星电器（没有开业）、新时代购物中心、华艺商场、金鹰国际购物中心、农工商超市海安店、文峰大世界超市、苏中大厦。
5、经营业态：沿街商铺和人民中路上几个规模大一点的商城主要经营服饰和鞋包，此外有极少数商铺经营金银首饰、眼镜、数码产品和百货。而那几个大型的商场和超市基本都是综合性的，主要经营日用百货、服饰、电器等。
6、商业体量：这一范围内的沿街商铺的体量大约在4万平方米左右，几个大型商场和超市的体量大约5--6万平方米，总的体量在10万平方米左右。
7、租金与售金：这一范围内的店铺和门面基本都是以出租为主，绝少有出售的。租金的价格一般以一个标准门面30平方米，朝南的一年租金为4.8万元，朝北的一年租金为3.8万元。个别出售的一般每平方米都在1.5万元以上。
8、经营档次：这一商业中心范围内基本都是品牌店，以中高档为主，一般杂牌很难在此立足。经营品牌大多为国内一线品牌，也有部分国外品牌，但档次不高。几乎没有顶级品牌。
9、辐射范围：基本是海安的县域范围，即海安县城和海安所辖的乡镇和农村，基本辐射不到周边地区。
代表商场：
海安文峰大世界商场
位置：人民中路2号
经营面积：4500平方米
开业时间：2000年9月
月均营业额：500万元
主要经营业态：百货、针纺织品、鞋帽、服装、工艺品、黄金珠宝、五金、交电、食品饮料、儿童快乐堡等
点评：海安文峰大世界商场是海安文峰大世界在海安下属的两个大型营业网点之一，另外一个为海安文峰大世界超市。在海安是颇具影响和最具知名度的大型商业网点之一，曾经创造过最高日销售额300万元、连续10天日商品销售额超百万等海安商业发展史上的最高纪录。
苏中大厦
位置：宁海中路46号
经营面积：9480平方米
开业时间：1995年1月
经营规模：6000万元
主要经营业态：食品、百货、黄金珠宝、鞋帽、
针纺、服装、家电等
点评：苏中大厦虽然不在人民中路核心商业区位置，但它历史悠久，在海安地区还是有较大知名度。苏中大厦主楼高九层，集购物、餐饮、住宿、娱乐于一体，是一所多功能综合性大厦、在海安及周边乡镇其功能和规模均具有较大影响。大厦虽说是一个门类较齐全的综合性经营大厦，但它的主要特色在于鞋帽、服装等穿着类。
华艺商场
位置：人民中路34号
经营面积：4000平方米
开业时间：1990年
月均营业额：200万元
主要经营业态：服装、鞋帽、百货、针纺织品等
点评：华艺商场在海安历史非常悠久，至今已有十几年的历史，所处地理位置十分优势，就在人民中路的中段、毗邻县人民政府和县文化馆。但随着周边的一些大型商场的纷纷开业、在日趋激烈的竞争条件下，已呈下坡路的趋势，目前基本以服装、鞋帽为主，档次基本为中档。

农工商超市海安店
位置：人民西路1号
经营面积：4500平方米
开业时间：2002年
月均营业额：350万元
主要经营业态：日用百货、服装鞋帽、文化用品、
针织品、土特产、主副食品、粮油食品、农副产品、五金交电、电子产品、饮料、冷冻包装食品、糖果、粮油、奶制品、南北货、罐头、通讯器材、烟酒
点评：农工商超市为海安首屈一指的大型综合性超市，是海安老百姓购买生活用品的首选之地，规模较大、品种齐全，一般的生活用品在这里基本都可以买到，生意很好。

金鹰国际购物中心
位置：人民西路2号
经营面积：3000平方米
开业时间：2000年
月均营业额：250万元
主要经营业态：化妆品、百货、首饰、鞋帽、
服装、文体用品、家电等
点评：金鹰国际购物中心和华艺商场都是海安县华艺商场有限公司投资建设的，和华艺商场各有侧重，地理位置也非常优势，处于人民中路和人民西路交汇的十字路口，是海安县人流量最大的路口，所经营商品的档次在海安来说还是较高的，一般都是国内较知名的品牌。

代表专卖店：
铂金钻石专卖店
营业面积：60平方米（两个标准门面）
经营状况：生意不错，门面店人流量很大
商品档次：较高，在海安地区是最好的

金利来海安专营店
营业面积：30平方米（一个标准门面）
经营状况：生意一般，门面里人流量很少
商品档次：全部为金利来的服饰和领带，档次较高

美特斯•邦威卖店
营业面积：60平方米（两个标准门面）
经营状况：生意不错，门面店人流量较大
商品档次：中档，此类品牌店在海安较受欢迎

法国皮尔•卡丹专卖店
营业面积：50平方米（一个标准门面和一个较小门面）
经营状况：生意极差，门面里几乎没人，门面玻璃上贴着“店面转让”的告示
商品档次：很高，价格也很高，有点超出海安普通老百姓的消费能力
兰贵人服饰专卖店
营业面积：90平方米（三个标准门面）
经营状况：生意很差，门面店人流量不大，正在清仓大处理
商品档次：高档，价格也较高，不太受海安普通老百姓的欢迎
总结：
海安的商业不够发达，基本与海安的经济实力和在南通所有下属县域经济体中排名较后的状况是相适应的，整个县城范围内能称得上商圈或商业中心的也就这么一个，其余基本都是一些沿街的店面，生意一般、人流也不大。这一商业中心的商业体量大约能占能海安县城整体商业体量的一半，普通老百姓的日常消费和购物基本都在围绕在这一范围内。这一商圈的辐射范围基本也就是海安地区，很难辐射到周边和其他地区。

（二）专业性市场
海安的专业性市场，大都分布在长江路两侧。长江路是海安的一条主干道，连接着204国道和永安路，是进出海安县城的一条必经之路，长江东路就直接到开发区，长江西路就直接到工业园区，虽然这条路不是商业干道、但是海安县城最重要的一条主动脉，绝大部分的专业性市场也集中在这条路的两侧。
苏中国际家俱城
位    置：长江西路23号
经营面积：1.5万平方米
经营业态：家俱
经营状况：生意很好，没有空铺
租    金：28—32元/月•平方米
辐射范围：海安县城及所属乡镇、农村地区
点    评：苏中国际家俱城是刚建成不久的大型专业性家俱卖城，基本都是以成品家俱为主。规模和档次都是在海安首屈一指。处于长江西路上，距离县城中心较远，但交通还是很便利，生意很好，一般海安老百姓买家俱这里是首选之一。
资丰市场
位    置：长江中路与永安中路交界处
开业时间：1996年11月
经营面积：2万平方米，市场分东西二个区、营业用房500多间
经营业态：东区—时鲜瓜果、糖业烟酒、日用杂品、副食品；西区—装璜材料、五金电器、文化用品、小商品。
经营状况：东西二区差别很大，东区生意较好、客流量很大、基本没有空铺；西区生意较差、客流量很小、有大量空铺。
租    金：标准门面30平方米，200—900元/月，东区较高、西区较低
辐射范围：海安县城及所属于乡镇、农村地区及其少量周边县市
点    评：资丰市场是海安最老的、也是最大的综合性批发市场，经营商品的品种较全，几乎涵盖了所有商品种类，以批发为主，兼顾零售。市场的档次不高，屋顶还是大棚。商品的档次也不高，都是一些中低档商品，但价格便宜，适合普通老百姓。规模很大、辐射的范围在海安这些市场中最广的了。

苏东装饰广场
位    置：长江中路与中坝南路交界处
经营面积：2万平方米
经营业态：家俱、橱柜、建材、灯饰、五金电器、装饰材料、门窗
经营状况：生意很好，基本没有空铺
租    金：一楼25元/月•平方米，二楼15元/月•平方米，三楼12元/月•平方米，四楼10元/月•平方米
辐射范围：海安县城及所属于乡镇、农村地区
点评：苏东装饰广场的地理位置较好、交通也很便利，在装饰方面的经营品种非常齐全，家俱、建材、五金、门窗基本都有，档次也较高，大多数都是知名品牌产品。

泰宁批发市场
位    置：长江中路59号
经营面积：1.2万平方米
经营业态：文体用品、灯具、服装鞋帽、五金、日用百货、床上用品、针织
经营状况：生意较好，有少量空铺
租    金：一楼20平方米商铺，一年租金1万元；二楼20平方米商铺，一年租金5000—6000元。
辐射范围：海安县城及所属于乡镇、农村地区
点    评：泰宁批发市场的地理位置较好、交通也很便利。是一个较老的批发市场，整个市场有上下二层，一楼以日用百货为主、二楼服装鞋帽为主，总的来说经营商品的种类很全、也很杂，商品档次不高，普通老百姓和乡镇、农村地区顾客较多，生意不错、人流量很大。
泰宁装饰城
位    置：长江中路、泰宁批发市场对面
经营面积：1万平方米
经营业态：建材、装饰、家俱
经营状况：生意较好，基本没有空铺
租    金：位置较好的80平方米商铺，一年租金2万元多；位置差一点的1万多。
辐射范围：海安县城及所属于乡镇、农村地区
点    评：泰宁装饰城就处于泰宁批发市场对面，和泰宁批发市场形成互补，在这一区域构成了一个海安最大专业性批发市场，位置、交通条件都不错，人流量很大，生意较好。所经营的商品档次在中档左右，有一定辐射范围。

通海大市场
位    置：江海中路和中坝中路交界处
经营面积：1万平方米
经营业态：农副产品、服装鞋帽、家电维修
经营状况：生意较好，有少量空铺
租    金：标准门面店20平方米，位置较好的一年租金1.6万元，较差的6000—8000元
辐射范围：海安县城
点    评：这是唯一的不在长江路两侧的专业市场、它更靠近县城中心，原来是一个农贸市场，慢慢又在两边发展了沿街商铺，但基本都是以农副产品销售和加工为主，也有一些服装、家电维修杂居其中，档次不高。基本还是以满足老百姓日常生活为主，也只能辐射到县城这一块。

总结：
海安的专业市场普通规模都不大，最大也不过2万平方米左右，小一点的1万平方米，综合性的以资丰和泰宁两个为代表，但无论是从市场硬件和经营商品的软件来看，档次都不高。基本都是面向海安普通老百姓和下属乡镇、农村地区农民，辐射范围也非常有限，几乎就在海安县域范围内。
专业性以苏中国际家居城和苏东装饰广场为代表，这二个专业性市场都是以家居、建材为主，除此以外，海安也没有别的什么规模较大的专业市场了。这二个市场在海安档次、规模还算是较高的，生意也很好，不过规模也很有限、辐射范围也有限。
整个海安缺少大型的、综合性专业市场，即使是以某一商品为主的专业市场，也是非常缺少的，除了建材、家居以外，别的都没有专业市场。这为本案的操作留下了一定的市场空间。

九、项目总体概况
海安北临盐城，西接泰州，南靠南通，位于苏中三大二级城市的中心位置，成为苏中重要的枢纽城市，是未来的苏中商业新中心，海安的发展腾飞指日可待。
本项目位于长江东路与迎宾路交界处，海安火车站正前方第一排，与火车站形成一个整体。众房地产投资者熟知的经营要决就是：一是地段、二是地段、三仍是地段。本项目地段优势圈内无人能级，海安火车站集客运、货运、机务段、军工站、编组站为一体，是江苏除徐州外最大的二级编组站，与南京火车站级别相当。俗话说得好“路通财通”，繁荣的商业往往在交通便利的地方最先出现，海安火车站组为苏北地区铁路交通网建设的重要里程碑，将起到苏中地区铁路运行管理指挥中心，全国重要的铁路交通枢纽的作用，大力打造“道口经济”促进城市经济的发展，火车站也将成为具有战略眼光的投资人心目中的黄金海岸。
海安火车站是海安县政府十大重点工程之一，规划超前。依据政府规划，将在海安火车站商圈建设成苏中最大的市场群，工商、税收、物流、医院、学校、银行等配套一应俱全，成为苏中商贸的流通中心，海安城区的副中心。海安县政府对火车站的规划十分重视，火车站西侧沿迎宾路总体规划有80万平方米的商业圈，另外，从工程建设上来看，海安县政府要求各个开发商在2005年年底之前，沿迎宾路和站前步行街工程结构封顶，加快火车站商业圈的建设步伐，这也说明了政府对火车站商业圈的信心和决心。
海安交通便捷，水陆空通达，南通金海岸火车站商业广场所处的交通条件十分优越，在项目附近有两条铁路（新长铁路江苏新沂——浙江长兴宁启铁路南京——启东）两条高速（海栗告诉盐通高速）两条国道（204国道 328国道）便捷的交通条件是本项目后期市场繁荣的重要保证。
本项目火车站正前方第一排，规划有70000平方米的大型下沉式生态广场，在海安乃至苏中地区首推公园式购物模式，交相晖映的现代欧陆风格建筑，涌动着喷泉和亭台、坐椅小品、绿化为广场增添无穷生机，让购物成为一种休闲式享受。

十、项目SWOT分析
（一）项目优势
1、金海岸火车站商业广场规模大，总建筑面积14.5万平方米，各种功能规划齐备，有利于营造良好的商业氛围。
2、金海岸火车站商业广场一期工程将于2005年6月开工，2005年年底结构封顶，2006年10月份入住，目前销售情况良好，其良好的市场形象将对项目的销售产生巨大的示范效应。
3、紧邻海安迎宾路，盐通高速、海安外环线，交通便捷，配货便利。未来随着海安市区的东移，项目周边的交通和商业氛围会得到更大程度的改善。
4、依托海安火车站，紧邻火车站站前广场，人流量充足，投资者财流有保障。
5、南通金海岸火车站商业广场为海安县政府的形象工程，为政府统一规划的大型商业区，市政大配套有保障。
6、本项目在地理位置、开发规模、功能设计等方面要比周边竞争对手的开发项目优越。

（二）项目劣势
1、与周边项目相对比，体量大、规模大，开发周期长，成本较高，资金压力大。
2、地处城郊结合部，属经济不太发达区域，商业氛围的形成需要一定的时间，目前区位价值市场评价较低。
3、目前来看，地理位置相对偏僻，人流量相对较少，不利于现场形象的更好展示。

（三）威胁分析
1、与房地产市场较发达地区相比较，海安居民选择商业用房的区域性倾向较强烈，消费习惯不容易改变，在一定程度上将限制短期内本项目的客户群来源。
2、从海安县整体市场格局来看，在消费能力较强的市区，单差独建着较多的项目，尤其是离市区（除开发区）相对较近的周边区域，有较大的开发量，对本项目吸引这几个区域的客户形成一定程度的阻碍。
3、在本项目附近，聚集了鸿禧、奥华等许多开发与本项目相同产品的竞争对手，对本项目有直接的影响，将持续威胁本项目每一期的开发建设。
4、本项目在规模、售价上与竞争对手类似，项目面临着巨大的竞争压力，尤其是鸿禧站前时代广场，与本项目连为一体，对本项目产生的冲击最大。
5、开发周期长，受市场可变因素影响大，对产品更新、营销策划、资金筹措、资金运转、应对市场变化等方面提出了较高的要求。

（四）机会分析
1、海安县政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发土地资源的减少，金海岸火车站商业广场将以其相对较好的地理位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。
2、本项目在规划、环境及配套方面已经初步创立了综合优势，本项目如能在现有基础上进一步实现产品创新并不断完善配套设施建设，将取得良好的市场效果。
3、本项目周边道路交通及所处地理位置将使其成为海安县未来的热点区域。
4、随着海安县城新区的东移，经济、商业中心必将东移，为本项目的开发建设带来较大的发展机遇。

（五）综合评价
结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，南通金海岸火车站商业广场虽然存在一些劣势，诸如开发周期长、受市场可变因素影响大等，但放之全县范围内看，该项目与市区商业地产相比拥有价格优势、交通优势、人流优势，与区域竞争对手相比，其有地理位置优势、开发商信誉优势。因此，依托于一期工程的成功运作，金海岸火车站商业广场具有交通便捷、人流量大、市场认可度逐渐提升、升值潜力大等特点，从而凸现出本项目的开发价值。

（六）本项目成功运作所需注意的焦点问题
为了保证本项目的成功运作，我们仍需注意以下焦点问题：
1、海安房地产市场的规模决定了房地产产品的易模仿性，加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众多商业地产项目综合素质一般，所以，在项目操作上多从空间、建筑设计、得房率、有效经营面积、有效经营均价、经营环境、购物环境等方面寻求突破，配套、物业管理环节适度超前，强调“性价比”与“保值增值性”的前提下，避开价格竞争。
2、密切关注一期工程的市场反映情况，根据市场需求进行以后各期工程的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占领更大的目标市场。
3、掌握“以我为主”的开发建设节奏，从资金运作、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。
4、通过项目推广工作，消除与投资置业者之间的沟通障碍，最大程度弱化地域性消费观念，实现项目销售去化速度的本质性飞跃。
5、对项目配套、物业管理和经营管理方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。
6、在产品开发的基础上，注意对项目设计、市场定位理念的提升，加强对商贸城大商业区经营方式的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。

十一、项目市场定位
（一）项目定位
1、项目基本描述
（1）项目名称：金海岸火车站商业广场
（2）项目区位及土地性质：本项目地处江苏海安新建火车站站前广场迎宾路两侧，土地性质为商住综合用地。
（3)项目规模:本项目总用地面积约83079平方米，共有14.5万平方米的建筑空间，总投资约15293.53万元。
（4）项目初步定位：本项目是一个以批发交易为主体的商贸物流交易平台，集汽车、轻纺、丝绸、服装、家居产品等交易、研发、物流及居住、办公、休闲、娱乐、餐饮、宾馆、金融等配套服务于一体的综合性项目。它将立足苏中，辐射全省，面向全国，同创辉煌，使之成为国内外厂商、代理商、经销商云集，世界知名品牌荟萃的苏中地区最大的商贸展销中心之一。
（5）项目经营范围：汽车及汽车相关产品、轻纺、丝绸、服装、家居产品、装饰建材、轻工电器产品、文体用品、工艺礼品、玩具、IT产品等商品批发、零售；商铺及商务房租售,；会议，宾馆，餐饮，娱乐，物流配送，电子商务通讯，物业管理等。
（6）项目设计理念：本项目地处海安新建火车站站前广场迎宾路东侧，以展现“海安古代文化与现代文明交相辉映”为总体风格，淋漓展示海安的辉煌历史与美好未来。以欧陆式建筑群为主的现代化商业街,摄取欧洲各国比较典范的建筑风格,项目建成后,将成为海安火车站特色的商业景点,同时又是海安的一个旅游,休闲胜地,对其商业扩展既须满足现代商业模式的功能需要,又要兼顾旅游,休闲发展的需要。本项目将充分满足其国内外大型采购企业的采购要求，产品的品质也将达到国内外先进水平，其功能集现代物流设施网络体系、网络采购系统、网络连锁销售、购物、娱乐、健身、医疗、工商、税务、商检、报关、物流、仓储、银行、酒店、法律顾问、旅游服务、保险业务、商务人才培训为一体，同时还应营造出清雅恬静的理想环境。
（7）项目招商对象：国内外汽车及汽车相关产品，轻纺服装，装饰建材，文体用品，轻工电子产品,工艺礼品，玩具，IT产品、化妆品、家居等生产商与供应商；国内外品牌经销商、代理商；国内外上述行业与相关行业企业驻华或驻苏机构；国内外行业产品设计事务所、设计公司；为本项目行业提供配套服务的设计、装饰、IT公司、展览公司及咨询、报社、物流公司、休闲、健康、娱乐、餐饮、酒店、管理公司等。

2、客户群定位
（1）消费者基本特征

A基本特征一
目标市场：抛开产品的品牌、品质及定位，地段的固有主力目标市场：海安尤其是开发区内客户群体。
客户特征：有潜在购房需求，或者有商业经营基础需改善经营环境。
客户购买动机：作经营用，以铺为生；有部分作为投资。
规模：市场规模小。
其他：补充市场不足，拉力不大。
基本问题：与本案总价交集较小。

B基本特征二
目标市场：抛开地段概念，受总价限制的，价格主力目标市场。
客户特征：购买力较强，看重产品品牌及品质。
客户购买动机：投资等待升值。
规模：市场规模更小。
补充市场：苏南及浙江地区。
基本问题：与本案预期交集较小

C基本特征三
目标市场：抛开品牌包装，以产品固有特征为支撑的偏好主力目标市场。
客户特征：有商铺经营基础的私营业主，注重市场未来人气。
客户购买动机：主要用于经营。
规模：市场规模最小
补充市场：苏南及浙江地区
基本问题：与本案定位交集较小

（2）消费者定位
A: 从用途上讲，本案客户可分为投资型和自营型两大类。
B:从区域上来讲，本案客户可分为三个层次：
第一个层次为海安地地道道的本地人；
第二个层次来自海安周边城市，如如皋、东台、江堰、如东等海安周边城市；
第三个层次来自江浙房产投资比较活跃的城市，如温州、义务等城市。
C:从职业上来讲，投资型客户：
a、海安及周边城市政府官员、企事业单位中层以上干部；
b、江浙地区房产职业投资者。自营型客户：以海安及异地私营业主。
D:从年龄上来讲，本案客户将集中在30~45岁之间

3、产品定位
A区的搭配比较灵活，有单套面积户型40平方米—300平方米，有独立商铺、商铺+商住房，商务办公等10余种房源，有室内楼梯及外部公共楼梯，能满足不同投资置业者的需求。A区有4个出入口，沿迎宾路出入口间距为13米，北面朝广场出主入口间距为15米。1~4号最高4层（其它为3层，一楼层高为4.2米；二、三、四层为3.0米）为沿街位置，适合做精品专柜；5~6号适合做珠宝、古玩、民间艺术品纪念品等；7~8号适合做土特产品；9~10号适合做旅馆酒店；11~12号可做休闲、娱乐，如茶座咖啡店、卡拉OK等。
在A区的中心位置13号楼最具特色，是建筑设计大师的匠心之作，用一个回字走廊将分散的8栋门面串联起来形成一个整体，这给经营带来了规模效应，同时二楼的回字走廊更是一个视觉焦点，购物者流连往返。海安是全国著名的“中国茧丝绸之乡”，这里定为轻纺市场、服装鞋冒等，随着火车站编入全国铁路网，客流量逐年增加，这里会聚八方来客，购买到海安当地的特产将是购物者的最有意义的和最快乐的事。
A区的4个出入口，中间又以十字划开，非常注重内部人流交通与疏散，每户多是两到三个门面，最大限度规避盲区与死角。A区为框架结构，内部大小可自由分隔，建材为钢精砼结构，外墙用高级面砖及乳胶柒。
B区按照“综合商贸”定位——实际上没有定位。

4、形象定位
作为大型商业区，金海岸火车站商业广场的形象塑造应体现出其应有的“大气”与“活力”，整体形象包装以优雅、自然、浪漫、休闲、动而不闹为主调。
其依据目前国际流行的商业业态形象定位设计，将人流与商业和自然购物环境进行有效地组织，以迎宾路为主线，以站前广场为核心，强调商业活动的多元性、土地利用的复合性和街区开发的完整性，从路网入手，充分考虑人们购物休闲的习惯，尊重人的尺度和地位，采用人行天桥或地下通道的方式，保证购物空间的流畅性、可达性，让人们有效地穿越与滞留。
整个商业广场采用全开放无封闭式，利用广场主入口和临街商铺的通透性，将人流引进商业广场内部，充分利用商业广场布局的重要节点，设置极具知名度和影响力的品牌形象店，以大品牌带动小品牌，有效提升商业广场水平人流的拉动力。
欧式风情步行街在设计上充分考虑大型商业空间所必备的商业动线设计、核心商业节点和园林、景观的综合处理，在设计上充分考虑商业广场的人流聚集与宽敞的步行街人流疏散相结合，利用商业业态的设置，有意识的引导人流，形成每间店铺的均衡客流，实现商铺的价值体现。

（二）发展思路
1、项目经营原则
（1）彻底打破传统消费理念，改变消费模式；
（2）整合区域市场，构建新的消费市场；
（3）实现规模经营，拉动海安发展，打造区域经济高地。
2、项目经营模式
（1）建立信息与商品网络，实行网络化经营；
（2）整合同类商品市场，推进区域化、集团化消费；
（3）以多元化、规模化实行链式经营，创造最佳经济效益；
（4）以人的需求确定市场定位；
（5）建立多维服务体系，追求顾客的最大满意度。
3、项目招商策略
（1）以优惠政策吸引国内外著名企业、厂商
以优惠政策吸引国内外著名企业、名优企业、外贸企业。我们将以降低成本甚至免费提供部分商务房等措施来吸引高精尖的企业、产品、信息流及一部分具有长远发展目光的精英人物进驻，建立起一个强大的营销网络系统，本项目将成为江苏具有重要影响的商品交易中心之一。
（2）实施个性化招商战略
我们将通过有效的运作和一定的渠道，向各地商会及江、浙、沪知名市场之间合作，促进彼此相互间的资源、信息的共享，实现优势互补，共同发展带动江、浙、沪知名市场经营户及企业的加入。
（3）采用会员制招商
采用会员制形式，所有入驻企业可取得会员资格后加盟，为会员企业提供优质的商务服务，支持会员企业的发展和开展各项业务，以行业为主逐级组织企业、管理企业，为会员提供面向全世界的商务平台，强大的网络营销系统，给与强大的商务、法律、公关、合理使用政策等咨询服务支持，争取税收优惠和小型贷款保证以及子女就学等的照顾，会员制也是招商的重要途径之一。
（4）吸引各类精英人才的加盟
本项目的整体运作，将由一批高层次人才策划和设计，拟聘既具高学历又具有建立大型市场丰富经验的人才，他们的加盟将对本项目的建设招商具有重要意义。
（5）充分利用浙江省独具特色的区域经济优势
以浙江的五金机械、轻纺、电子电器、文体用品等大量的具有相当经济实力，经济业绩良好的生产厂家为主要招商对象。浙江是中国民营经济最活跃的地区，有其鲜明的区域特色，例如，义乌中国小商品城，建筑面积50余万平方米，汇集了28类5万多种小商品，经营户2.5万家,摊位租用率99.7%, 2003年成交额达312亿元。绍兴柯桥轻纺城，有东西南北四大交易区，135002间营业房，上市布匹万余种，摊位租用率达100%，日客流量7万人次，日成交额5000万元。这两个大型专用市场已连续多年名列全国商品交易市场成交额排序的第一位和第二位。还有海宁的皮革，慈溪的家用电器，嵊州的领带，苍南的印刷，乐清的高低压电器，桥头的纽扣，永康的五金，杭州的服装市场，温州的眼镜、打火机、笔、皮鞋等等都成为中国乃至世界的产业密集区，而这些行业大都是劳动密集型行业市场，以成熟技术为主正是中国比较优势的产业。浙江上述的轻工产品占据了全国轻工产品的75%。
总之，本项目将瞄准国内外名优企业，主动出击，加强交往与合作，全方位开展招商运作，扩大市场辐射面是经营的中心任务。

4、项目管理理念
党的十六大报告，根据世界经济科技发展的新趋势和走新型工业化道路的要求，作出了推进产业结构优化升级的部署，即形成以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。这为我们发展商贸产业和产业结构的优化升级奠定了基础、指明了方向。因此，我们完全有信心充分发挥体制优势、产业优势，努力整合资源、集聚要素，建设好“商贸广场”，为广大市民服务、为社会各界服务。
本项目将采用“产供销一体化”的科学经营模式，通过“成本最低化、利润最大化”的途径来提升企业的综合竞争能力，并将坚持“可持续发展，品牌化经营”的理念，建设大空间、多功能、人性化的现代化第六代“营销网络型”大市场。
与此同时，本项目将不懈地贴近广大顾客购物需求，追求品牌服务境界，以特色取胜，跑赢市场，其特色是：
（1）本项目既注重“花、草、树、石、路”的生态环境打造，也关注“休闲、娱乐、文化”的人文环境打造，让入城购物的顾客感到如入花园、如进仙境。
（2）本项目将突破仅以地段、位置、结构、业态衡量商铺价值的传统理念，而破除成规激活财源，独创 “经营管理型商铺”的共享、双赢产品概念，让“经营管理”成为商铺的核心附加值，让投资业主真正“投资商铺”——投资商铺的经营模式、投资商铺的发展前景。
5、小结
成功运作本项目地立足点：
其一，充分发挥商贸与物流两大传统商业功能，凭借强大的产业市场，完善的功能配套和先进的物业管理，为经营户与中外客商的商贸往来提供理想的平台；
其二，贯彻“一铺两旺”理念，即商铺传统销售与市场网络现代销售同步发展，把有限店铺销售与无限网络空间销售有机结合起来，使得本项目在商贸物流运作中创造一个速度更快，效益更高的虚拟商业空间；
其三，完全把产权和经营权分离，产权受益于股份红利，经营权受益于经营利润。

十二、营销推广策略
（一）项目价值点分析
1、外部价值点
（1）区位优势
本项目位于海安，地处南通、盐城、泰州三市交界处，位于以上海为中心的1.5小时长三角经济圈内。东临黄海，南望长江，北通盐阜，西接宁扬，地理位置十分优越，可谓是苏中地区的“中军宝帐”。
（2）便捷交通
本项目拥有极其便捷的交通网络，现已构成空运、铁路、公路、海运、河运立体交通网，在1.5小时半径内，连接着包括上海虹桥机场、南通港在内的六个机场、六个港口，是东部沿海重要的交通枢纽。尤其是铁路网络，位于南北向新长铁路（江苏新沂至浙江长兴）与宁启铁路（南京至启东）的交汇处，是整个苏中地区铁路枢纽的中心，并连接陇海线、京沪线，其在铁路交通上的重要位置不言而喻。
（3）市场机遇
从整个江北—苏中地区来看，以贸易、营销网络为主题的规模化的商业市场是个空白点，以此作为市场切入点，能够最大化的弱化竞争、快速的树立项目品牌和引起投资者的投资兴趣。
2、内部价值点
（1）规模较大，行业门类齐全。
本项目用地约83079平方米，总建筑达14.5万平方米，行业门类齐全，在苏中商业市场上具有一定的统治地位和强烈的影响力。
（2）产品优势
本项目集步行街、休闲广场、宾馆、写字楼、商务房等产品于一体、产品规划设计独特、新颖，综合考虑人流、车行、商业动线等关键要素，创造使用功能最大化。
（3）现代化营销手段
本项目采用现代化营销手段，独创“经营管理型商铺”的共享、双赢产品概念，让“经营管理”成为商铺的核心附加值，让投资者的投资保值、增值。
（4）政策优势
在本项目购买、经营物业能够享受江苏地区最优惠政策，给业主以实惠。
3、项目核心价值点
【分析】：

通过分析，本项目的核心价值在于便捷的交通和综合性的商业集合体，即“通达旺地▪商业集聚”，我们应以围绕核心价值点，整合各种优势，充分挖掘项目的卖点,在此基础上，有针对性的进行项目定位,并展开营销、推广等工作。

（二）推盘节奏
1、组团
本案总建筑面积为14.5万平方米，分A、B两个区，四个大组团：
第一组团：A区1、2、3、4号楼
第二组团：B区1、2、3、4、5、6、7号楼
第三组团：A区5A——13－8号楼
第四组团：B区8——20号楼
以上第一、第二组团已经先期开工，第三、四组团开工时间视一、二组团销售情况而定。根据目前市场销售情况，第四组团暂不对外，第一、二、三组团可对外接受预定。以下推盘节奏不包括第四组团。

（三）推盘原则
1、工程期同步：考虑到项目成本控制，推盘第一原则为工程期同步原则；
2、市场启动：先期推出相对较好房源启动市场；
3、好差搭配：除外围房源以外，搭配部分内街和边角房源；
4、销控：采用暗控方式合理去化好差房源。
（四）推盘步骤
从大的方面讲，A区先期推出，B区进行团购试探。
1、第一批推出房源及节奏如下：

 理由：
1)A区1－4、B区1－7先行动工，工程形象较好，先期销售便于快速回笼资金；
2)第一批房源大多沿迎宾路和步行街，位置较好，有利于快速销售、积聚人气；
3）A区1－4已去化近半、2号楼暂以团购客户为主，故第一批推出13号楼，增加客户选择面，且13号楼位于A去正中央，如能快速去化将带活整个A区销售。
4）第一批房源推出后，客户量将相对较大，可售房源应适当放量，故第一批将推出5万平方左右，增加客户选择机会。
 去化时间（含预定）：
争取2005年12月份以上预定率达到60％。
 主攻区域：
海安
 媒体：
低空为主（户外看板、售楼处包装等）
高空为辅（游动字幕、专访、报纸等）
具体媒体方案策划将有详细计划。

2、第二批推出房源

 理由：
（1）第二批房源在A区中所处位置略差，不宜拖到最后销售；
（2）在第一批房源去化形势较好的情况下乘势追击可达到预期效果；
（3）第三批：A区5A、5B、6A、6B、12号楼，面积为9453平方米
推出时间：第一、二批房源去化70％
理由：
（1）第三批房源所处位置属于中等偏上，一、二批去化70％后，第三批房源去化难度将大幅下降；
（2）如去化情况较为理想，第三批房源将可适当提升价格。

（五）产品搭配
1、A区1、2号，上下拆，即1层2层联卖，3层4层分别单开来卖
理由：
 如不拆，单套房型面积达300多平方米，总价在100万左右，明显偏高；
 如不拆，单套房型底层可营业面积仅82平方米左右，2、3、4层只能作为配套用房使用性价比不高；
 3层4层拆开以后可作为小型办公用房或旅馆出售，有一定市场需求
2、A区3、4号，前后拆，即将18米进深拆成背靠背两个独立商铺销售，一个面向步行街；一个面向内街。
理由：
 在一定程度上降低总价，扩大客源面；
 拆开后内外均可营业，且位置较好，去化抗力不大。
3、A区5A、5B、6A、6B，采用现销售方式，一层搭2层或一层搭3层销售。
理由：
 不至于将整个商贸区拆散
 位置尚好，客户偏好度高（除外围商铺）
4、A区7A、7B、8A、8B，3层单售，局部1层单售，局部1层搭2层销售。
理由：
 所处位置相对较差，拆售将减小面积，降低市场销售风险，1、2层去化基本不成问题，3层即便积压，量体有限（2500平方米左右），况且1、2层顺利去化后将带动第3层去化。
 如不拆，该部分房源将极有可能出现无人问津的局面。
5、A区9、10号1至3层整体销售。
理由：
 9、10号楼初步定位为餐饮、休闲、娱乐、旅馆等，对楼层要求抗力相对较小，从客户成本的角度出发，2、3层需求甚至比1层更大。
6、A区11、12号，1至3层分别单层销售。
理由：
 11、12号楼对面即为现有住宅小区，有一定的住宅氛围，单层住宅销售抗力不大；
 拆开后不仅能减小商铺销售抗力，并能一定程度上提升价格。
 如不拆开销售将同样面临面积大，且大而不当，总价高，且高而不值的尴尬局面。
7、A区13号，3层联售
理由：
 1、2层均有独立营业面积，搭一个同样面积的3层，客户的抵抗心里不大，也不至于象1、2号楼一样性价比颠倒的局面；
13号在A区所处的位置较好，没有拆分的必要性。

（六）项目销售策略
1、销售策略
（1）以售为主，租售并举的策略；
（2）以浙江、上海、苏南等外埠为主，海安及周边地区为辅；
（3）以江、浙、沪知名市场经营户、生产厂家为主，各地投资客为辅；
（4）以政府及开发商的优惠政策吸引各地经营户、生产厂家、投资客入场投资经营。

（七）定价策略
1、定价依据
（1）市场依据
对比同类竞争楼盘，鸿禧对外价格为2400元~2500元/平方米（但其经营模式为返租，扣除返还部分的租金，其实际售价为1800元左右/平方米），此价格仍有上升的空间，从其前期成交价格来看不超过2000元/平方米；奥华现在处于市场价格试探阶段，价格应不低于鸿禧。
（2）成本依据
对售价的预期是楼盘成本的直接反映，在市场接受的可能情况下，我们应尊重目标客户群对价格的期望。
（3）前期预定情况
尽管我们对外公布价格也在1800元/左右，但本案实际成交价格下降幅度大多不低于5个点，外围最终成交价格不超过2400元/平方米。
所以，我们认为，本案外圈底价不应高于2400元/平方米，内街底价不应超过1600元/平方米。

2、考虑因素
（1）位置：外圈比内圈价格高，价格总的趋势从东北向西南递减。
（2）交通组织：道路两侧商铺价格系数适当抬高，尤其是十字交汇口，价格系数最高。
（3）商业开间：在进深一样的前提下开间大小与价格系数成正比。

3、价格关系
（1）楼栋系数
根据楼栋所处位置的不同确定系数的高低，靠近外围和主要走道的楼栋系数略高，反之系数略低。
（2）垂直关系（系数）
本案垂直楼层物业性质和用途差别较大，一层为商铺，二、三（局部四层）为办公性质的配套用房（可引导客户作仓库、住房用），所以垂直系数差距较大。根据“55定律”，本案一层系数占55%，即系数为2.2左右；二层系数为一层的55%，系数为1.21；三层系数为二层的55%（单价按统一价1800元/平方米制定），系数为0.666。实际价目表系数根据平衡关系会有微调。
模拟价格（不考虑平面差价）：
一层              6380元/平方米
二层              3509元/平方米
一、二层均价      4945元/平方米
三层              1800元/平方米
四层              1700元/平方米
一至四层均价      2900元/平方米
（3）平面关系（系数）
根据门面所处位置的不同确定系数的高低，靠近门口和主要道路的门面系数略高，反之略低。
平面系数确定依据：
①同一栋楼对外商铺系数高于对内商铺；
②离主入口和次入口越近的商铺系数越高；
③边套商铺系数略高；
④主干道商铺系数高于次干道商铺系数
⑤同样进深的商铺，开间越大，系数越高。

4、表价
在确认底价基础上上浮5个百分点，形成对外表价，调整后的表价不低于现在对外价目表。

5、价格调整
1）开盘调整：开盘后价格对价格做一次同一调整，在现对外价格基础上上浮2%；
2）小幅频涨：开盘后，销售率每上涨20%，价格上浮2%。
6、价格折扣
1）销售员没有价格权限；
2）副专有2个点价格权限；
3）专案及开发公司销售经理的价格权限在底价之上；
4）底价之下价格审批为金海岸房产开发有限公司董事长。

十三、项目开发建设建议

（一）总体规划理念
1、总体规划布局
本项目规划设计由加拿大YEWLAND国际建筑顾问公司设计，建筑设计由上海甲子建筑设计公司设计，施工由具有国家一级资质的上海陆海建筑公司和浙江世安建筑公司承建。
项目容积率1.75，绿化率30%，得房率90%左右。本项目按照国家标准配有足购车位，广场有定点停车场（摩托车自行车机动车），主干道可以通车，整个商区都是步行街。工程分二期完成，一期为A区、B区（1——7）、C区以及D区，于2006年10月交付使用；二期为B区（8——20），将于2007年7月交付使用。 A区为金海岸综合商贸区、B区为金海岸装饰城（以团购为主）、C区为金海岸商业城、D区为金海岸火车站站前生态广场。
南通金海岸火车站商业广场独创“经营管理商铺”的共享，双赢产品概念，让经营管理成为商铺的核心附加值，凭借强大的专业市场，实行产权、经营权、管理分离经营模式。开发公司自建的运营公司进行统一的市场策划、统一的广告宣传、统一的市场经营管理。
政府的20项优惠政策，更是天时、地利、人和，任何一个市场只要政府的支持，将会保持旺盛的生命力。
2、整体规划设计理念
金海岸火车站商业广场以“锻造精品，以商为本”的理念，以“物流便捷、简洁实用、配套完善、环境优越”为原则，在注重商业区功能的前提下，为商业运行提供富有实效和经济性的空间环境，其开发构想为：
（1）总体布局创造出具有鲜明特点的城市商业形态，并和谐地融入到城市之中；
（2）合理组织商业区营业、购物与配套服务之间的功能关系，传造简洁高效的商业流程；
（3）通过对总体布局和建筑单体的合理设计，创造出金海岸火车站商业广场优美、惬意的购物环境；
（4）合理组织交通设计，创造贯穿整个商城的人流、车流，以超前意识最大限度地满足购物、进货需要的便利需求；
（5）合理布局、精心设计、注重提高土地利用率以及结构体系在满足功能需求保证环境质量的前提下，获得最大程度的经济性。

3、规划指标
项目总体技术经济指标
项   目指   标项   目指  标
总用地面积 83079M2
容积率 1.75
总建筑面积 145437.50M2 建筑占地面积 44608.20M2
建筑覆盖率 53.69% 绿地率 30%
停车位 675个

（二）建设规模
1、建筑面积及内容
A区：
总建筑面积5.6万平方米，其中商铺建筑面积2.5万平方米，商务房建筑面积3.1万平方米
B区：
总建筑面积8.9万平方米，其中商铺建筑面积3.2万平方米，商务房建筑面积5.7万平方米。

2、工程项目一览表
依据项目规划和项目设计方案，本项目主要工程项目如下表：
主要工程量一览表
序号     项目名称说    明
1 土建工程建筑面积14.5万m2
1.1
1.2
1.3 商业用房
商务房
公建配套建筑面积57000m2
建筑面积88000m2
建筑面积70000m2
2 给排水工程水箱、水池、水泵机房
3 普通消防系统居住区
4 变配电工程(强电) 配电房变配电设备
5 照明工程商业区照明
6 通讯工程普通电话配线(端子接单元口)
宽带网、社区局域网等
7 火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门
8 闭路电视商务房区
9 室外工程室外绿化及部分道路场地

（三）建设方案
1、建设场地环境
（1）地形
建设场地为较规则矩形地块，地形平坦。
（2）场地自然条件
A：地貌
场地位于海安县东部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为自然土层或回填土层。
B：地震烈度
根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按海安县地区标准，设防烈度要求为7度。
2、建筑方案设计
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

项目建筑技术经济指标
序号项  目指  标
1 总用地面积 83079平方米
2 总建筑面积 145000平方米
3 商业建筑面积 57000平方米
4 商务房建筑面积 88000平方米
5 公共配套面积 70000平方米
6 建筑层数 3~4层
7 建筑高度 4.2米、3.0米
8 建筑容积率 1.75
9 绿地率 30%
10 停车位 675个

（1）建筑风格
金海岸火车站商业广场设计是依据目前国际流行的商业业态动线设计，整个商业广场采用全开放无封闭式，利用广场主入口和临街商铺的通透性，将人流引进商业广场内部。建筑造型与环境相协调，注重空间的流动性，立面为靓丽的欧陆风格，色调纯粹，明快，强调轻盈和稳健互补的效果。建筑主体色彩质朴典雅，比例和谐统一，体量高低错落，富于变化，加上精致的细部处理，使建筑获得极佳的形体效果。
（2）平面设计
平面布局紧凑，经济实用，创造最高实用率：在符合规范和方便安全使用的前提下，集中和压缩公共交通面积(楼、电梯和公共通道)，将一切可用面积直接供给住户使用，从而创造最高商务房平面使用率(约90％)。
1）商业用房
A：本项目平面设计，在尽量满足商业用房的通透性和交通便捷性的同时，通过水平动线的牵引，最优化的营造购物便捷性和购物空间的营造。
B：充分考虑居民购物休闲的行为习惯，尊重人的尺度和地位，采用人行天桥或地下通道的方式，保证购物空间的流畅性和可达性，将上下通道的结合点变成购物者的停留之处。业主和顾客通过楼梯、步行道、外廊、骑楼、天桥等交通系统，可方便的使用各项商业服务设施。
C：通过多门设计，延伸购物通道，使相邻房间之间、相邻楼座之间、相邻组团之间形成最大限度的衔接，满足经营人流需要。
2）商务房
A: 厅房间隔四正、大方：商务房平面设计保证各厅房平面间隔方正，方便现代家居，业主可灵活布置家具，满足商务办公与居家的需要。
B：管道集中：厨房厕所位置集中、管道集中，有利于节约投资和维修管理。
C：玄关：为业主创造进出内外的过渡空间，保持房屋内部的宁静和私密环境。
D：餐厅：餐厅设计与厨房相连，面积适宜，以满足商务用餐或全家人团聚的需求。
E：卧室：是休息放松的场所，因其私密性较强，又要求安静，故与厅堂中间设置了一个过渡空间。
F：厨房：厨房的位置设计在靠近入口的位置，面积适宜，有直接的采光与排烟设计，和合理的上下水设计并与餐厅相连，以方便用餐。
G：卫生间：卫生间的设备不仅满足日常洗漱和生活卫生的要求，在设计中尽量使管线走向布局合理并注重防水措施。
（3）立面设计
立面造型设计突出欧陆风格和现代商业建筑特色，考虑与周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使单体建筑轮廓线优美和富于变化，并与商业区内优雅、和谐的经营环境和购物环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
3、结构设计
根据项目地质勘察报告和项目工程设计，工程建筑结构采用全框架结构。框架结构整体刚度大，抗震性能高，房间开间大，易于分隔，满足不同商务办公条件的要求。
4、公共配套设施方案
（1）给水排水
水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：
用水标准和用水量：
生活用水：140公升／人•日，K=1.4；
公建用水量按生活用水量30%计算。
A：给水
a:室内生活给水：采用变频式供水系统。
b:普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。
B：排水
a:室内污水排放量按供水量的85％~90％估算。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。
b:室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按海安地区暴雨强度公式计算。
（2）供电
A：供配电系统
负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、商业区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。
供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从变电箱内增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。
主要电力供应指标：设变电箱一座，进站电压10KV、配电电压为380/220V，设计用电标准，居民每户5KW，公建及道路照明用电按居民用电量30%设计，采用0.6用电系数。
计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，商铺、商务房每户设专用磁卡式分户电表。
B：照明及电力设计
配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按5kW／户计算。
照明设计：有正常照明、应急照明和商业区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，商务房预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。
电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。
C：弱电设计
a:商业区通信线路由海安县市话网直接引入。
b:商住、商务房分别设置两用数据、语音用模块化插座。
c:数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线。
d:商业区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。
e:小区CATV电视系统由海安县市光纤电视网引入，商铺设1~2个电视用户盒；商务房每户设2～3个电视用户盒。
f:设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。
（3）消防
A:临街超长建筑设立架空层，建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。
B: 单体建筑设防烟疏散楼梯间，室内楼道配有灭火器等气体消防设施，室外装配消火栓。
C: 商业区内、外按规范设消火栓。
D: 根据商业区消防用水量设地下消防水池(广场花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。

十四、环境保护
本项目主要污染源是停车场汽车排放的尾气对周围空气和地下环境构成的污染，其次是居住生活污水、固体垃圾，设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：
（一）公共及生活污水：公共污水、商务房排污经化粪池处理排入城市污水管道。
（二）固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。
（三）噪声：设备选型尽量选用噪音较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。
总之，项目环境还需环境保护部门评估并出具“环境测评报告”。
十五、项目实施进度安排
本项目实行统一规划，一次定位，分期实施，滚动开发。计划在2007年7月份建成试营业，一期工程2006年10份建成试营业。
建设进度计划如下：
（一）首期开发
1、首期开发83079平方米（由家居装饰、综合商贸、品牌专卖、商务办公、休闲娱乐等专业街区组成，）。建筑面积约14.5万平方米，投资15293.53万元；
2、70000平方米“火车站前市民广场”，投资1421万元。

（二）建设周期
1、2005年6月~2006年10月完成首期“海安火车站商业广场”工程建设；
2、2005年6月~2006年6月完成“火车站前市民广场”工程建设；
3、2006年10月首期“海安火车站商业广场”试营业；
4、2007年7月总体试营业。

十六.销售前景
（一）综合社会效益
1、本项目的选址位于海安新建火车站广场，东靠204国道，处于海安开发区中心，也位于通扬运河东区中心位置。由于东区建设刚刚起步,经济发展相对滞后，初显海安东西商贸发展的不平衡性，而东区独特的自然环境优势和交通枢纽优势，正为海安发展生态型、园林化的城市副中心提供了最佳条件。因此加快东区生态商贸、生态工业、生态住宅建设的步伐，尽快启动东区，应成为县政府的工作重点，因为东区是海安城市扩张、逐步向东延伸的必然区域。而发展东区的捷径，应以新建火车站即将运营为契机，大型商贸为突破口，迅速聚集人气，形成商流、物流、信息流、资本流的中心，由此可以拉动相关产业的发展，如旅游、服务、仓储、加工装配、运输、商住等产业，同时可以解决大量就业问题，缓解老城区就业压力，并形成高密度人流效应。海安位于江苏省中部，要使海安在苏中崛起，并发挥承接苏南、带动苏北的作用，必须发展规模经济，发展特色经济，提高经济总体水平，增强综合竞争力，只有这样才能形成区域经济的龙头。
2、本项目的建设，其新的经营模式和相关的营销活动及其规模效应，必将推动周边地区的商贸发展，全面提高商贸经营与管理水平。
3、本项目一旦建设完成,年交易额可达20亿元，直接创税1亿多元，解决当地就业人数约5000人。此外还大力推动金融、保险、旅游、交通、服务等其他相关产业的迅速发展，可见该项目无论经济效益还是社会效益都是不可估量的。

（二）项目前景预测
近年来，海安县一般商业用房的开发经营始终保持着较为平稳的发展态势，商业用房销售量保持较高水平。房地产具有地理位置固定性、不可移动性和投资额度大等特点，因此，本项目的销售应重点从区位、购买范围及购买实力入手。通过对当地房地产市场的调研和对相关项目实地考察的结果表明，本开发项目的销售前景比较乐观。
依据项目的总体规模，项目建成并正常运营后，全年销售总额和相关行业营业额的年平均增幅在10%；全年流通总量的年平均增幅在8%；区位拉动指数的年平均增幅在8%（年运营成本平均增幅在12%），在运营成本基本稳定后，其年均增幅将大于10%。
2004年，海安县一般商业用房的平均售价为6000元/平方米，到2005年上升为8000元/平方米，整体销售率比较高，有一些跨年度工程的销售率甚至达到60%以上。
根据上述经济指标，以海安县第三产业各项指标增加值为基数，并综合区位拉动指数进行测算，到2010年，海安县社会消费零售总额、商贸服务业增加值、商贸营业额、市场成交额四项指标，可实现4个翻番。
本项目需从开发成本和市场供求状况出发，初步设定平均销售价格为2500元/平方米。南通金海岸火车站商业广场以其近百万平米的建设总量和先进的规划设计独占鳌头，其必将成为苏中商贸的流通中心，海安城市的副中心，苏中地区的财富热点，投资者加倍获利的摇篮。
金海岸——苏中最具投资价值的物业。
十七.综述
根据上述情况的分析和评估，并由上海复旦大学、上海财经大学和浙江大学等组成的专家论证小组，进行了充分的论证。专家认为：该项目投资建设规模大、经营理念新、经营模式超前、市场定位准确。属于集博览展销、商业零售、市场批发、现代物流和信息处理等于一体的新型商贸模式，并将成为区域商品、资本、信息、人才、管理中心，对提高海安商贸水平、发展海安及周边地区经济、拉动区域快速发展，将发挥重要作用，其潜在的意义更耐人寻味，无论从经济、税收、社会效益、就业、产业发展等方面，该项目将成为长江三角洲地区的典范。因此，该项目是完全可行的。
随着江苏、海安对外贸易的进一步开放，以及上海世博会的日益临近，以本项目的规模及特色，在地处江苏腹地的海安火车站建成大型的会展型商贸博览城是海安经济适应全球化、信息化、产业化发展的必然产物，无论是经济和社会方面都具有巨大而深远意义，本项目以海纳百川的气度和高瞻远瞩的魄力，以自己品牌荟萃，规模宏大，管理超前的实力，必将赢得全国投资者欣赏的目光。未来的“南通金海岸火车站商业广场”必将成为江海平原上的一颗璀灿明珠，我们殷切希望该项目能得到江苏各级政府和领导的大力支持，使该项目早日建成，早日发挥效益！