| 中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引详细介绍 |
目 录
第一章 总则
1.制定目的
2.概念界定
3.律师办理商品房交易业务的基本原则
4.律师办理商品房交易业务的前提和要求
5.本操作指南的业务适用范围
第二章 新建商品房买卖
第一节 一般规定
1.目的和依据
2.概念界定
3.适用范围
第二节 商品房认购（预订）
1.签订认购（预订）书的前提条件
2.认购（预订）协议基本内容
3.定金的处理
第三节 商品房销售广告
1. 广告审查
2. 禁止发布销售广告情形
3. 要约邀请与要约的区别
第四节 商品房预售
1.商品房预售条件
2.申请预售商品房须提交下列材料
3.无证预售的风险
第五节 商品房现售
1.商品房现售条件
2.返本销售的禁止和售后包租的限制
第六节 商品房买卖合同
1.签约前审查
2.签约时买受人的知情权和开发商的义务
3.商品房买卖合同的基本内容
4.面积差异的处理
5.套内建筑面积与分摊的共有面积
6.规划、设计变更的处理
7.预购商品房的转让
8.土地使用权同时转让
9.诚信失守的惩罚
第七节 商品房代理销售和包销
1.商品房的代理销售
2.商品房的包销
第八节 商品房买卖的贷款
1.商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同
2.住房公积金贷款的限制
3.住房公积金贷款条件，各地的条件不尽相同，以北京市为例
4.商品房住房贷款额和期限
5.非居住房屋贷款
6.贷款合同与商品房买卖合同
第九节 商品房的交付使用及其质量保证
1.商品房交付使用的定义
2.商品房的交付要求
3.交付时应提供的文件
4.商品房的保修责任
5.商品房质量与合同解除
第十节 商品房的维修基金（资金）
1.首期维修基金的交纳
2.维修基金的使用与管理
第十一节 商品房买卖转移登记和权证办理
1.未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移
2.商品房买卖转移登记
3.房地产权证（小产证）的办理时限
第三章 二手房（存量房）买卖
第一节 一般规定
1.目的和依据
2.定义
3.适用范围
第二节 二手房买卖的房地产中介服务和中介合同
1.概念界定
2.房地产经纪公司和经纪人资格的审查
3.房地产经纪人的执业程序
4.房地产经纪中的禁止行为
5.房地产中介的收费
6.中介服务公司在买卖合同中的签章
第三节 对二手房交易的调查与审核
1.权属审查
2.买卖双方主体资格审查
3.共有财产审查
4.权利限制审查
5.他项权利设置审查
6.优先购买权审查
7.审查二手房有无下列禁止买卖情形
8.境外人士买卖的限制
9.律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能
第四节 二手房买卖合同
1.合同内容
2.二手房买卖后的土地使用权
3.维修基金的交割
第五节 二手房买卖抵押贷款
1.审核贷款、抵押协议
2.审核担保、保险协议
3.公积金贷款的限制
4.非住宅房屋贷款
5.二手房出让人存在贷款情况的处理
第六节 二手房买卖的监管
1.保证交易安全的方法
2.委托监管的操作
第七节 二手房买卖转移（过户）登记
1.未登记不得对抗第三人
2.登记应提交的材料
3.登记的审核时限和权证的领取
4.律师代办登记
第四章 商品房抵押
第一节 一般规定
1.目的和依据
2.概念界定
3.适用范围
第二节 对商品房抵押的调查与审核
1.抵押人、抵押权人的主体审查
2.抵押商品房的权属审查
3.律师要审查所涉商品房有无下列不得设定抵押的情形
第三节 抵押合同
1.抵押合同的形式
2.抵押合同的主要内容
3.涉外商品房抵押的公证
4.抵押合同的变更
5.抵押合同的终止
6.贷款抵押率
7.抵押合同不得约定的事项
8.抵押商品房的保险
9.权利凭证的保管
第四节 抵押登记（他项权利登记）
1.抵押登记的效力
2.恶意拒绝登记的责任
3.登记日期与抵押顺序
4.抵押登记人的申请人和需提交的材料
第五节 最高额抵押
1.以商品房设定最高额抵押
2.最高额债权的特定化
3.变更限额和期间的，清偿顺位后移
第六节 抵押的效力
1.商品房租赁与抵押的效力
2.附属物、从物、从权利与抵押权的效力
3.商品房转让与抵押效力
4.抵押商品房的拆迁
5.抵押物拆除改建的限制
6.查封与抵押效力
7.抵押权的保全
第七节 抵押权的实现
1.行使抵押权的条件
2.抵押权的实现方式
3.抵押物折价清偿应注意事项
4.变卖、拍卖应注意事项
5.注意优先购买权
6.价款的清偿顺序
7.多个抵押权人与清偿顺序
8.多个抵押人与清偿份额承担
9.抵押权的中止和消灭
第五章 商品房租赁
第一节 一般规定
1.目的和依据
2.概念界定
3.适用范围
第二节 出租人与出租房屋
1.出租人
2.出租的房屋应当具备的条件
3.有下列情形之一的房屋不得出租
4.律师办理房屋租赁业务首先要按照上述内容进行审核和尽职调查
5.境外人士租赁房屋的限制
第三节 租赁合同
1.确认出租人、承租人的主体身份
2.租赁合同
3.审查租赁合同关键条款的内容并核实
4.不定期租赁
5.承租人的解约权
6.出租人的解约权
第四节 房屋租赁合同登记备案
1. 租赁合同的登记备案
2. 律师代办租赁登记备案
第五节 商品房售后包租
1.售后包租的定义
2.售后包租登记备案的问题
3.售后包租的限制
4.售后包租合同中应注意的特别事项
第六节 房屋转租、房屋承租权转让或交换
1.房屋转租的定义
2.转租的前提条件
3.转租合同与租赁合同的关系
4.转租期限的限制
5.转租的限制
6.房屋承租权转让或交换的定义
7.房屋承租权转让或交换的条件
8.房屋承租权转让或者房屋承租权交换的办理程序
第六章 附则
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