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| 极地海洋世界商业定位及业态规划(81P)详细介绍 |
极地海洋世界商业定位及业态规划建议书
目 录
前言……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6
第一章 本项目的相关研究…………………………………………………………………………………………………………………… 8
1、商业定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8
2、商业品类研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8
3、服务功能设计…………………………………………………………………………………………………………………………………8
4、规划布局设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9
5、建筑规划设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9
6、后期物业经营管理模式建议…………………………………………………………………………………………………………………9
第二章 项目市场调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………… 9
一、南沿线商业项目对比分析………………………………………………………………………………………………………………… 10
1、竞争项目定位规划及优势差别………………………………………………………………………………………………………………10
2、竞争项目消费客群差异………………………………………………………………………………………………………………………11
3、价格及现状比对………………………………………………………………………………………………………………………………12
4、开发商策略比对………………………………………………………………………………………………………………………………13
5、小结……………………………………………………………………………………………………………………………………………14
二、投资者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 14
1、商业形态组合配比……………………………………………………………………………………………………………………………14
2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好……………………………………………………………………………………………………15
3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围………………………………………………………………………………………………16
三、经营者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 17
1、租金承受范围…………………………………………………………………………………………………………………………………17
2、经营者认为本项目的合理售价………………………………………………………………………………………………………………18
3、经营者认为本项目适合经营的业态…………………………………………………………………………………………………………19
四、消费者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 19
1、消费者会在本项目消费的项目………………………………………………………………………………………………………………19
2、消费者来本项目消费的理由…………………………………………………………………………………………………………………20
3、消费者想象中本项目应右的消费场所………………………………………………………………………………………………………21
4、消费者餐饮偏好………………………………………………………………………………………………………………………………21
5、消费者休闲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22
五、本项目商业业态比例考虑………………………………………………………………………………………………………………… 22
1、业态比例调研分析……………………………………………………………………………………………………………………………22
2、本项目的业态比例……………………………………………………………………………………………………………………………25
六、总结………………………………………………………………………………………………………………………………………… 26
第三章 项目定位研究………………………………………………………………………………………………………………………… 27
一、项目分阶段定位…………………………………………………………………………………………………………………………… 27
1、阶段释疑………………………………………………………………………………………………………………………………………27
2、形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28
3、功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………29
4、总结……………………………………………………………………………………………………………………………………………30
二、项目整体定位布局思路…………………………………………………………………………………………………………………… 31
1、整体定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………31
2、项目分区域定位………………………………………………………………………………………………………………………………32
3、项目整体定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40
三、目标客户定位……………………………………………………………………………………………………………………………… 45
1、购买商铺的目标群分析………………………………………………………………………………………………………………………45
2、租赁使用商铺的目标群分析…………………………………………………………………………………………………………………46
3、商铺的目标消费群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48
四、客群消费机会分析………………………………………………………………………………………………………………………… 50
1、唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………50
2、吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………50
3、资源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………50
4、区域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51
第四章 项目规划设计调整建议……………………………………………………………………………………………………………… 52
一、商业业态规划调整原则…………………………………………………………………………………………………………………… 52
1、 充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果……………………………………………………………………………………52
2、 充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计…………………………………………………………………………52
3、 以市场调研为依据……………………………………………………………………………………………………………………………52
4、 注重全局观和开发商的整体利益……………………………………………………………………………………………………………52
5、 业态规划调整依据……………………………………………………………………………………………………………………………52
二、各版块商业规划调整建议………………………………………………………………………………………………………………… 53
1、商业业态配比…………………………………………………………………………………………………………………………………53
2、业态选择参考…………………………………………………………………………………………………………………………………56
3、规划调整建议…………………………………………………………………………………………………………………………………59
三、商铺结构与硬件配置建议………………………………………………………………………………………………………………… 60
1、商铺面积划分建议……………………………………………………………………………………………………………………………60
2、商铺结构调整建议……………………………………………………………………………………………………………………………60
3、硬件配置建议…………………………………………………………………………………………………………………………………60
四、交通组织设计建议………………………………………………………………………………………………………………………… 61
1、人流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………61
2、车流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………62
3、物流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………63
4、导识系统设置…………………………………………………………………………………………………………………………………64
五、其它商业配套建议………………………………………………………………………………………………………………………… 65
六、总结………………………………………………………………………………………………………………………………………… 66
第五章 招商略案……………………………………………………………………………………………………………………………… 67
一、原则………………………………………………………………………………………………………………………………………… 67
二、招商阶段及目标…………………………………………………………………………………………………………………………… 67
三、2007年前半年招商工作时间节点安排…………………………………………………………………………………………………… 70
四、全心公司各阶段招商准备工作内容……………………………………………………………………………………………………… 74
第六章 后期经营管理建议…………………………………………………………………………………………………………………… 78
1、统一经营………………………………………………………………………………………………………………………………………78
2、统一管理………………………………………………………………………………………………………………………………………78
3、投入费用………………………………………………………………………………………………………………………………………78
4、借助外力………………………………………………………………………………………………………………………………………79
5、共同打造………………………………………………………………………………………………………………………………………79
6、其它建议………………………………………………………………………………………………………………………………………79
第七章 总结…………………………………………………………………………………………………………………………………… 81
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