中国房地产策略顾问研究简报（C98）详细介绍

总第98期2007/12/09    【政策分析及行业发展趋势】..................................3 土地新规“政策力度”强劲！..................................3“中国住房制度重设”的长、短期市场影响.......................4 货币政策从紧、2008年房贷收紧与行业资金变化..................5 【地产财经】................................................6 为什么上调1个百分点？......................................6 明年宏调首务——抑制通胀....................................7 央行年底或再加息一次........................................7 次级抵押贷款危机对中国经济影响..............................7 大摩预计中国经济2008年软着陆...............................7 【区域市场动态分析】........................................8 北京楼市数据、观点混乱期——1季度市场变化或显著.............8 北京CBD东在建服务功能拓展区.................................8 上海迪斯尼可能选址崇明岛....................................9 上海高档房供应量将减少60%...................................9 上海别墅均价涨26.4%成交量放量...............................9 深圳、北京地产中介关门之不同...............................10  天津11月成交量比9月跌36%.................................10  郑州六成用地向产业园集中...................................10  中国房地产策略顾问研究简报  China Real Estate Strategic Research Briefing  【土地市场动态】...........................................11  北京1900公顷地未过关......................................11  北京市土地一级开发首签监管协议.............................11  广州年度最大土地拍卖会——半数地块底价成交..................11  “无竞价成交”杭州土地也“量身定做”........................12  上海15号土地公告再推一幅住宅用地..........................12  南京再出新“地王”.........................................12  【地产金融市场】...........................................13  SOHO中国有意A股上市........................................13  方圆地产20亿元私募落袋....................................13  路劲地产分拆上市——顺驰品牌被弃用.........................13  传融创欲香港上市——与雷曼达私募协议........................13  【行业重大事件】...........................................14  富力“12月铁定回归A股”之两大看点..........................14  【房地产企业竞争情报】.....................................14  中粮21亿收购青岛巨幅地块..................................14  万科前11月销售额创纪录突破四百亿..........................15  碧桂园再被曝“内定”2000亩土地.............................15  凯德置地在山东低调运作商业项目.............................16  万科获无锡、成都两地块.....................................16  金融街8.35亿购北京大屯路地块..............................16  恒基地产欲投资南京总部基地开发.............................16  【业界观点】...............................................17  累进制税费遏制开发商囤地...................................17  【政策分析及行业发展趋势】  土地新规“政策力度”强劲！  3日，国土部、财政部、央行联合制定发布《土地储备管理办法》，规 定储备土地优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。  据国土资源部消息，温家宝总理日前在国土资源部报送的全国土地执 法百日行动专报上作出重要批示，充分肯定“百日行动”做得很好，强调 要再接再厉，把最严格的土地管理经常化、制度化。  国务院副总理曾培炎也审阅了国土资源部的专报。国土资源部部长徐 绍史要求，部机关和全系统都要努力学习领会，抓好贯彻落实。  对于《土地储备管理办法》，国土资源部副部长贠小苏强调，土地储备 制度的发展，要促进节约集约用地，要积极服务于政府土地宏观调控。因 此，土地储备机构的定位不能以盈利为目的，要积极服务于政府，是隶属 于国土资源管理部门的事业单位。  在中央电视台针对该办法的访谈中，国土资源部土地利用管理司副司 长冷宏志的解读是：关键问题是政府要加大处置力度，使开发商待价而沽 情况得到有效抑制。  冷宏志表示，“过去机构形式不统一，有政府储备机构，也有公司性质。 尤其公司性质机构，既有储备土地职能，同时也搞经营，不够规范。还有 就是一些大城市和特大城市开发和供应经营能力不足，为了规范这些问题， 出台土地储备管理办法”。“实际上闲置土地原因里面一个很重要的方面， 就是由于过去政府大量的供应地是生地，那么供应生地这一块有的时候可 能政?�要承诺的条件没有履行。在办法里提出，收购储备机构要对土地�? 行前期开发，把生地变熟地，然后供应。  高通智库分析师：该土地新政蕴涵的政策力度，可谓强劲。从我们得 到的政策信息，早在两个月前，我们简报中已经指出“治理存量土地和囤 地，将成为房贷新政之后的下一个关键调控点”。  不过，该土地新政值得重视的，不仅仅是对治理囤地、存量土地风险、 增加供应和调控房价等方面的市场影响。同时，对今后房地产企业在土地 开发模式上，尤其是土地一级别开发的影响，也值得高度关注。  一、在新办法中，对储备机构获得银行资金支持，予以了明确，这是 一个重要的新变化。在土地储备机构将来着力于增加供应的背景下，房企 与储备机构在土地一级市场上合作的重要性，将增强。  二、新办法使治理囤地和存量闲置的力度加强，这一方面将使存量土 地在近期二级市场的交易将活跃。同时，存量土地加快市场转化，在目前 资金环境收紧的趋势下，其市场影响在今后一段时间值得关注。(返回目录)  “中国住房制度重设”的长、短期市场影响  8月13日，国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 的若干意见》（即24号?模�。《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住�? 制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。  11月，作为24号文的相关配套性文件，九部委联合出台了《廉租住房 保障办法》。上周五，七部委又出台了《经济适用住房管理办法》。  此外，从建设部获悉，上周建设部联合有关部门和专家在北京召开了 一次闭门会议，就《住房保障条例》起草工作进行了部署。从会上情况看， 虽然《住房保障条例》出台还要时日，但其内容框架已然搭建。消息人士 透露，草案有望于明年提交国务院审批后通过。  对于酝酿中的《住房保障条例》，建设部政策法规司副司长徐宗威表示， 国务院“24号文”是《条例》制订的基本原则和指导思想，低收入家庭住 房保障将是《条例》重点考虑的问题。  一位参与起草的学者透露：“这次立法时间非常紧张，因此采取保守方 案，主要是落实‘24号文’中提到的内容。” 推出该《条例》一是落实国 务院“24号文”要求，将对低收入家庭的住房保障工作法制化、政策化； 二是将已经实施的关于住房保障方面好的做法以制度形式固定下来；三是 《条例》主要针对低收入家庭保障问题，不涉及中等收入家庭问题解决。  而建设部专家、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳也透露，建 设部上月在厦门举行了一次内部会议，这次由建设部党组书记、副部长姜 伟新主持的会议主要讨论三个议题：住房保障工作，目前房地产市场形势 以及对中国住宅制度的设计。  未来中国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决 住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合， 从而将中国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。  与此同时， 9日，九部委联合调查小组将赴各城市专项调查。调查重 点之一是各地落实24号文情况。同时调查组将针对房价涨幅过快以及住房 结构调整等情况进行实地调查。主要对象是“哪些城市热就去哪些城市”。  而针对“拟重设住房制度”的报道，建设部表示没有发布过“拟重设 住房制度”的信息。至于中国住房制度是否有重新设计的可能，建设部表 示，目前尚不清楚今后的计划。 高通智库分析师：住房制度是否再次大调整，从中央政府的思想看， 倾向性是较强的。而且，近期一系列的政策举措，也验证了制度调整的实 现性更加现实。由此，“住房制度重设”的说法，似乎已经不在是问题。  当前值得关注的是，制度变化到产生市场实效，存在一个相对较长的 时滞。而在这个时间段内，市场和房价的变化，对企业操作有现实的意义。  同时，住房制度对企业发展模式的影响，也开始变的急迫。(返回目录)  货币政策从紧、2008年房贷收紧与行业资金变化  在中央经济工作会议之后，对于明年的货币政策，国家发改委主任马 凯公开表态，未来还将实行从紧的货币政策。  在房贷方面，银监会正在对各商业银行房贷业务进行调研。据悉，11 月26日，各商业银行已经上交了有关书面报告，随后各地监管局将会进行 现场调研。业内人士称，此次调研将会作为制定明年房贷政策的依据之一。  一位参与调研的商业银行人士称，此次银监会要求商业银行出具房贷 业务的书面调研报告。报告内容包括各行房贷的基本状况和房贷新政的执 行情况，另外还要求商业银行对其所在地区的房地产市场情况做分析评判， 并要求商业银行对房贷政策提出建议。  商业银行人士称，此次调研一个重要部分，就是对房贷新政的执行情 况进行汇总。例如对于第二套房的界定，由于目前尚未有统一标准，各家 银行执行情况不一，对第二套住房的认定分为以个人和以户认定两种。“监 管层据此收集信息，评估政策效果。”  日前，还有消息称，银监会以驻点方式对转制的法人外资银行房贷业 务进行了全方位检查，指标包括信贷风险、放贷额度等。据悉这场检查最 早始于10月份。  某国有商业银行信贷部相关人士认为，对外资银行的检查，与之前银 监会严令商业银行控制放贷规模多有关联。“受调控政策的影响，近期，中 资银行富余但不能释放的资金正通过银行间市场大量流入外资银行，中资 银行将贷款规模转移到外资银行。”  据介绍，法人外资银行由于网点少，吸收存款的能力有限，放贷资金 主要来自同业拆借。因此并不排除部分境内外炒作资金借外资银行资金通 道，寻机绕过监管视野进入股市和楼市。而这正是监管层最担心的问题。  另一方面，监管层对中资银行的调控力度丝毫未见放松。目前，央行、 银监会要求国家开发银行、农业发展银行、进出口银行等三家政策性银行 及农业银行、光大银行、广发行和深发展等四家商业银行，在四季度不但 不能增加新的贷款，还必须压缩贷款总量。对于其它银行，也要求其贷款 规模控制在一定限度内。  商业银行人士预计，监管层明年将可能在房贷额度上进一步控制，而 对于房地产开发贷款的控制也将更严格。  高通智库分析师：在中央经济工作会议确定的基调下，明年房贷注定 将成为政策重点关注的对象。  明年房贷从紧在市场方面的影响是，明年上半年和下半年，房地产市 场受置业贷款政策影响，可能走势分化程度明显。  在行业和企业层面，受置业贷款和开发贷款双重收缩的影响，相对历 史行业资金来源比例，2008年将是显著出现变化的一年。(返回目录) 【地产财经】  为什么上调1个百分点？  央行9日宣布，从本月25日起，上调存款准备金率1个百分点。此次 调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创 20余年历史新高。  与今年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次上调1个百分点，力度 明显加大。对此，中金公司的首席经济学家哈继铭分析：  央行贯彻中央经济工作会议确定的“从紧货币政策”要求第一步。从 今年三季度的货币政策执行报告开始，央行已经删除了“稳健”字眼，表 示要实施“适度从紧”的货币政策；  12月5日结束的中央经济工作会议进一步确定要实施“从紧的货币政 策”，删除了“适度”字眼。央行本次大幅上调存款准备金率1个百分点， 便是对中央经济工作会议要求进行贯彻的第一步。  本次调整表明央行将结合市场化手段与行政色彩手段，实现货币紧缩。 尽管目前盛传明年央行将采取季度考核方式来控制银行信贷额度，但此次 大幅上调存款准备金率，也表明了央行并不仅仅依靠行政色彩的贷款调控 手段。我们认为接下来，央行还将以组合拳的形式，搭配使用市场化的数 量型紧缩工具和行政色彩的贷款额度控制。法定存款准备金率还有进一步 的上调空间，使用特别国债、央票进行对冲的力度也会比前期有所加大， 货币供应增速会有一定的回落。  年底财政存款将集中支出，导致大量货币投放，央行提前采取措施防 止流动性反弹。  据往年经验，政府财政支出的高峰是在年底。今年底财政支出量将巨 大，12月可能有8000亿元用于投放。央行选择此时大幅提高存款准备金率 1个百分点，以锁定4000亿元流动性，也是为了预防流动性反弹。  加息空间小，明年人民币将升值10%。我们上调了对08年食品类CPI 的预测，使得08年整体CPI预测值调整至4.0-4.5%。由于，美联储已经进 入降息周期，在12月11日的会议上将再次降息，今后一年将降息100-150 个基点。这种情况下，为避免与国际利差进一步缩小，中国的加息空间有 限，在今年底之前加息的可能性较小，明年最多加息两次，紧缩政策更多 地依赖数量型工具和加快人民币升值。  哈继铭2日还大胆预测，明年人民币升值可达10%。如果人民币汇率 升10%，将短期内限制通胀0.8个百分点。他认为，政府将会从这一角度出 发使人民币升值，来抑制通胀，同时利于降低热钱在周期中的总流入。  高通智库分析师：我们早前指出，当前房地产特点是“宏调影响力大 于房调”。原因在于宏观经济环境的波动性增大，而房地产调控政策的时滞 性较长。当前形式是，“从紧货币政策”影响将进一步显现。(返回目录) 明年宏调首务——抑制通胀  中央经济工作会议为明年宏观经济政策定调为“双防”——即防止经 济增长由偏快转向过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。  中国社科院世界经济与政治研究所所长余永定认为，2008年宏观经济 政策的首要目标是抑制通货膨胀，其它目标是第二位的，物价稳定目标应 高于汇率稳定目标。余永定认为，消费物价指数(CPI)涨幅控制在4%已经是 经济能够承受的通胀极限了?�如果通胀率超过�?%，就给央行明确了一个 方向，即必须采取紧缩政策，使通货膨胀率降下来。(返回目录)  央行年底或再加息一次  高盛5日发布报告认为，预计11月份CPI的同比增幅将进一步上升至 6.7%。同时，在石油、钢铁和煤炭价格上涨的推动下，工业品出厂价格指 数（PPI）的同比增幅预计将上升至3.5%。高盛也认为，中国央行将继续严 控银行贷款发放并在年底前加息一次。同时，预计央行还将允许人民币加 快升值步伐。雷曼兄弟亚洲经济学家孙明春预计，今年年底前还有一次加 息，也是年内最后一次加息。(返回目录)  次级抵押贷款危机对中国经济影响  针对次级抵押贷款问题，布什总统6日提出了一系列措施，旨在防止 可调利率次级抵押贷款的借款者进入止赎程序，他同时对美国国会没有提 供更多援助提出了批评。欧央行理事斯塔克6日称，由美国次级抵押贷款 危机引发的市场动荡正继续蔓延，而缺乏透明度导致的不确定性依然存在。  高通智库分析师：次级抵押贷款对美国和全球经济的影响，可能将如 下条简报中摩根士丹利所判断的那样——中国经济将在2008年实现软着 陆，主因为外部需求疲弱导致的出口显著放缓。同时，也使中国银行监管 当局对房贷风险的防范意识增强。(返回目录)  大摩预计中国经济2008年软着陆  摩根士丹利发表的研究报告称，中国经济将在2008年实现软着陆，主 因为外部需求疲弱导致的出口显著放缓。报告预计，2008年中国经济增长 推动力将比07年有所平衡，内需的持续强劲将抵销出口疲弱对经济增速的 部分负面影响。报告认为，2008年中国政府的经济调控将以减少宣传意味 浓厚的行政性干预、不会积极加息、人民币汇率不会发生大幅度一次性升 值等为特征。报告预期，2008年中国经济将重新走向平衡，不再过度依赖 外部需求，转而主要依靠内需。 (返回目录)  【区域市场动态分析】  北京楼市数据、观点混乱期——1季度市场变化或显著  北京房地产交易管理网发布的11月存量房网上签约数据显示，全市存 量房发布总套数为5065套，环比10月份的5783套下降了12.4%  据北京中原三级市场部提供的数据，11月份成交量与10月相比呈现出 明显的下降趋势，下降幅度在9%左右。而房价比起7月至10月的快速递 增来，却保持了相对平稳，依然具备高位向上的趋势。  在新房交易方面，北京房地产交易管理数据显示，今年11月北京商品 住宅共成交12250套。其中期房住宅网上签约为10949套，与去年同期的 14448套相比，跌幅达到24.22%。  高通智库分析师：我们本周的《每日地产信息特供》中汇集的，针对 北京楼市的供应量、成交量、价格等方面的数据和观点显示——目前北京 楼市数据和观点，进入一个混乱期。这种表现的特点是，数据和观点的数 量很多，而且相互之间的矛盾和分歧明显。  出现这种现象的直接原因是，不同的机构类型，例如政府、中介机构、 开发商和媒体，均试图在市场影响上，有所作为。  现象的内在原因是，目前北京楼市进入一个敏感期。在政策、其他一 线城市市场变化、宏观经济环境变化、房企资金承受能力和资金回笼需求、 购房者房价观望等等因素的综合作用下，北京楼市的焦灼状态在加剧。  对北京房地产的市场变化，我们认为，明年一季度很可能成为一个变 化的显著阶段。在供应量上，目前可以预期明确——放量。在价格上，我 们目前综合判断，认为上涨的可能性和支撑因素是较大的，甚至幅度可能 还会明显。但在成交量上，成交绝对数值可能理想，但相对“供应量的成 交比”还难以下定论，而值得关注。(返回目录)  北京CBD东在建服务功能拓展区  4日，由CBD管委会、朝阳区商业局和高碑店办事处举办的“创新文化 产业论坛暨北京‘盛世龙源’项目推介会”上的消息：CBD核心区东侧、 通惠河畔绵延1.7公里土地上，正在建设着一个融餐饮、酒吧、娱乐、艺术、 影剧院、酒店等多种消费需求和全面服务功能的产业园区，并将于明年3 月亮相。 该项目紧依通惠河南岸，起点位于CBD核心区的东侧、四惠桥以 东200米，向东拓展1.7公里，总投资40亿元人民币。园区总占地面积达 35.87万平方米，建筑面积近20万平方米。园区的主体功能区将由四汇、 两院、一店构成。其中“美食汇”、“酒吧汇”、“娱乐汇”和“艺术汇”构 成四汇。此外还将建有影院和剧院及一家五星级商务酒店。(返回目录)  上海迪斯尼可能选址崇明岛  备受关注的上海迪斯尼项目在沉寂一年后悄然启动。知情人士透露， 中央相关部门已通过了这个计划，目前已经进入初期规划阶段。此次迪斯 尼项目重启，将会于2010年世博会后开工建设，投资金额也将由原先的300 亿元增加到400亿元。不过，选址可能由原先的川沙镇换成崇明岛。崇明 岛号称上海最后一块尚未开发的“绿色宝地”。据了解，在崇明县政府所公 布的《崇明三岛总体规划》中，明确提到了“主题公园”。并曾考虑迪斯尼 的因素，并为此留下大片战略储备区作为这些重大项目的预留土地。  高通智库分析师：上海迪斯尼项目的重新启动，早已经暗流涌动。而 具有代表性的是，在当前地方政府官员更迭的过程中，大型项目的调整， 对房地产区域开发价值的提升借鉴模式。(返回目录)  上海高档房供应量将减少60%  上海市中心可开发地块不断减少，让高档住宅供应量持续下跌。世邦 魏理仕5日发布预测称，上海七大高档住宅聚集区域明年的新增供应量将 较今年同比减少60%，下滑幅度比往年更高。  2008年，上海七大高档住宅聚集区域（长宁区古北板块、新天地区域、 长乐路至南京路区域、复兴路建国国区域、华山路区域、徐家汇以及小陆 家嘴滨江地带）只有732套新增高档住宅（单价3万元/平方米以上住宅）。  据悉，明年高档住宅的新增供应主要分布在古北、新天地和陆家嘴区 域，这些区域的高价位将支撑上海高档住宅售价的继续上扬，预计增长率 将达到9.5%，略低于今年的10.5%。预计，上海市高档别墅（单价3万元/ 平方米以上的别墅）的新增供应量可能会有所回升，并预计明年上海市将 有481套高档别墅上市，主要集中在闵行的马桥区域、浦东东郊区域以及 青浦淀山湖区域。(返回目录)  上海别墅均价涨26.4%成交量放量  1-11月上海市别墅供应量为154.96万平方米，同比下降7.4%。而别墅 的成交量则为255.3万平方米，同比上升52.6%。  1-11月份别墅成交总套数为9826套，总金额为365.3亿元，均价约为 14308元/平方米，同比上涨26.4%。  未来上海别墅的供应仍不会很高，明年别墅新增供应量可能比今年还 少，预计上市别墅中混合型小区中的联排、迭加别墅会较多。6月至10月 上海别墅市场联排别墅共成交2524套，成交面积达53.4万平方米，占别墅 总成交量的40%左右。 (返回目录)  深圳、北京地产中介关门之不同  在深圳中天置业总裁卷款潜逃不到一个月后，深圳市另外一家房地产 中介公司深圳市长河房地产经纪有限公司也宣布关闭部分门店。目前，长 河地产旗下有23家门店已停止营业，其公司方面称还保留有七八家门店。  早在中天置业事件发生后，有业内人士就曾预言，中天置业事件决不 是偶然，后面还有关门的。据长河地产的员工透露，公司经营出现困境他 们早有感觉。最近几个月，长河地产已经将原有的六七十家门店收缩到二 十多家。而这仅剩的门店也是生意惨淡，经营困难。  另据消息，12月5日，距北京中大恒基事件刚十天，业内爆料北京中 介信一天，100家店面于5日开始陆续关门。  高通智库分析师：深圳地产中介行业的危机，具有区域普遍性，与深 圳楼市环境的大起伏有直接联系。而北京近期的地产中介危机与治理关系 更密切一些，所导致的更多是行业整合。但不可否认的是，中介机构的危 机都会对投资者信心以影响。(返回目录)  天津11月成交量比9月跌36%  据天津市政府部门统计资料，11月天津市新建商品住宅交易8905套、 面积962543平方米，日均成交约297套。其中，滨海地区11月新建商品 住宅交易2313套、面积245499平方米，日均成交约77套。  上月开发区新建商品住宅均价每平方米8125元，市内六区新建商品住 宅均价每平方米9030元。  过去三个月中，滨海地区新建商品住宅日均交易套数则逐月减少，9 月成交3640套，10月成交2996套，11月成交2313套，较9月成交套数 下降36%。(返回目录)  郑州六成用地向产业园集中  近日，郑州市召开加快产业园区发展工作会议，决定加大特色品牌园 区的建设。其中令人关注的一项政策是，六成建设用地将集中到产业园。  目前郑州市产业园区多集中在郑州西区、南区和东区。受郑州市政府 东扩政策的影响，郑州东区成为产业园的最集中区域。  2006年，郑州重点产业园区规划面积达到102平方公里，而发证面积 仅为59.53平方公里。郑州产业园区需要成规模的用地，在城市建设用地越 来越紧张的情况下，更多的产业园用地如何获得“转正”手续，成为一个 难题。河南省国土厅也表示，目前郑汴产业带面临的一个紧要问题就是用 地供应，河南省有关方面也为此积极向国家申请用地指标。 (返回目录)  【土地市场动态】  北京1900公顷地未过关  为“8·31”后不符合协议出让的经营性项目用地，理清上市交易道路 的《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌 出让等有关问题的通知》(即458号文件)已于12月1日起停止执行。12月 1日后，将不再办理符合458号档条件的各类遗留项目的土地一级开发授权 手续。经各区县统计汇总，目前全市“458项目”共约90个，土地总面积 约1900公顷。市国土局将分期分批会同相关单位按现行一级开发程序审核 办理，争取早日将这些土地挂牌供应。(返回目录)  北京市土地一级开发首签监管协议  从北京市国土局获悉，日前市区两级储备土地中心与16家授权企业正 式签订了《土地一级开发监管委托协议》，这是北京市首批签订此类协议。  土地的一级开发是由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、 市政基础设施和社会公共配套服务设施建设，使其按期达到土地出让标准。 使“生地”变成“熟地”。此项协议涉及石景山、海淀、丰台、朝阳、顺义、 通州、昌平等7个区县，总用地面积562公顷，土地一级开发总投资73.9 亿元，各项目计划均在两年内完成开发。  通过与授权企业签订协议，储备机构实现了对企业的硬约束管理机制。 有利于确保土地一级开发质量，有效控制土地一级开发成本，加快土地入 市供给，加大政府对土地宏观调控的力度。(返回目录)  广州年度最大土地拍卖会——半数地块底价成交  广州7日举行今年最后一场大规模土地拍卖，12宗地块出让不到1小 时便有了结局。2宗金沙洲商业地块无人报价而流拍，5宗地块因只有一家 开发商报价并以底价成交，另外5宗地块一般竞价不过10轮便有得主。  ?钊让诺姆�禺中心城区南区江景地块也只竞�?2轮，其楼面地价4048 元/平方米比3个月前竞出的同类地段的“地王”楼面地价6230元/平方米 少了2182元/平方米，降幅达35%。  此次土地出让一开始就出乎人们的意料，富力、万科、金地等过去积 极拿地的大开发商不见身影；一共只有包括雅居乐、合生、保利在内的6 家开发商的7家公司参与。  高通智库分析师：从广州政府官员透露的信息看，广州在土地拍卖参 与主题资格上的“事先筛选”，是出现上述情况的主因。(返回目录)   “无竞价成交”杭州土地也“量身定做”  短短20分钟即结束325亩土地的拍卖。12月3日，杭政储出73号、 74号地块的拍卖不仅创下杭州今年土地竞拍最快纪录，而没有竞价即直接 成交在寸土寸金的杭州也是头一遭。  73、74号两块地均位于杭州拱墅区，是规划中的城北运河CBD，其中 73号地块面积近300亩，可建61.5万平方米的住宅和商业公建(其中住宅 22万平方米，商业公建面积39.5万平方米)，为杭州市中心近年土地出让规 模之最。除了规模巨大，73号地块比不久前“杭一棉”地块更邻近市中心。 如此绝佳的市中心地块却无人竞价！  73号地块楼面价7001元/平方米，北京万通拿下的74号地块楼面价 6004元/平方米。10月30日出让“杭一棉”楼面价高达15588元/平方米。  73号地块接盘者为德发国际有限公司与天泽发展有限公司，这两个都 是不甚熟悉的“感觉上的小公司”。网上也没有搜到这两家公司的任何资料。 可是动辄43亿元的资金实力绝非一般的小公司可以支撑。此前，有业内人 士怀疑德发和天泽为知名公司的马甲。众人将目光锁定在远洋地产，而这 在国泰君安一则不起眼的公告中得到了求证。 (返回目录)  上海15号土地公告再推一幅住宅用地  年底将至，上海住宅土地供应力度明显加快，继11月30日出让了两 批土地之后，4日又新推出两幅土地，其中包括一块住宅用地。上海市房屋 土地资源管理局发布今年15号土地出让公告，推出青浦两个地块，其中一 个是工业用地，另一个青浦盈浦街道漕盈路西侧地块（暨西大盈港东侧地 块）是纯住宅用地，土地出让面积7.45975公顷，容积率1.5，总建筑面积 将超过11万平方米。 (返回目录)  南京再出新“地王”  南京仙林新市区一幅底价为18.6亿元的地块，被南京仙林房地产开发 有限公司以25.95亿元竞得，创造了该市地块成交总价的最高记录。  出让面积达34.6万平方米的G81地块，由于只有两家企业报价，因此 只进行了书面竞价。经过25轮书面竞价后，该地块最终被仙林房地产以 25.95亿元竞得。  同时拍卖的四幅地块均靠近湖区，其中两幅地块出让面积较大。G82 地块实际出让面积约33.2万平方米，经过58轮竞价后，该地块最终被招商 地产旗下企业瑞嘉投资连手九龙仓置业以24.1亿元竞得，高出底价9.1亿 元。 (返回目录)    【地产金融市场】  SOHO中国有意A股上市  SOHO中国行政总裁张欣，接受彭博通讯访问时表示，以港元作为发 展内地地产项目的融资币种，变得愈来愈不吸引，因为港元兑人民币的汇 价不断下滑，而且中国政府对于外汇流入的申请，审批速度愈来愈慢。  张欣表示，“每一个审批程序都在放慢”，“她们（内地政府部门）不能 完全地禁止（审批），但可以放慢审批。”张欣表示，如果内地监管部门容 许海外注册的公司到A股上市，SOHO中国会考虑到A股挂牌。  高通智库分析师：富力回归A股将在近期成行“几成定局”，这对于香 港地产红筹回归内地市场将提供经验。 (返回目录)  方圆地产20亿元私募落袋  方圆集团旗下的方圆地产控股有限公司刚刚与一个来自新加坡的私募 基金签署了总额达4亿新加坡元（折合人民币20.37亿元）的战略合作协议。  2007年8月，方圆地产赴港上市消息不胫而走。彼时据称方圆地产已 委托摩根大通任保荐人，集资3亿-5亿美元。7月份，摩根大通证券（亚太） 有限公司副总裁吕建东曾确认，2008年4月，方圆地产已通过摩根大通发 行2亿美元可换股债券，作为上市前融资。  知情人士透露，“这4亿新元的私募基金是方圆地产赴港前筹措的最大 一笔私募基金。”目前方圆地产赴港上市已经进入冲刺阶段。(返回目录)  路劲地产分拆上市——顺驰品牌被弃用  为筹措地产业务分拆上市，路劲基建(1098.HK)已经完成了其地产业务 的组织架构调整，旗下顺驰和隽御两大品牌将被统一整合为“路劲地产” 品牌。一位接近路劲集团的知情人士透露，新的路劲地产将采用“两个直 辖市+四个区域“的组织架构，即北京、天津两个直辖市和华北(石家庄、 济南、青岛、东营)、华东(上海、苏州、常州)、华中(武汉、郑州、洛阳、 荆州)、华南(广州、深圳)四大区域。 (返回目录)  传融创欲香港上市——与雷曼达私募协议  日前有消息透露，融创欲在香港上市，且正在与雷曼兄弟达成私募协 议。此前，坊间传言孙宏斌欲借壳ST实达上市。目前，融创在5个城市拥 有9个房地产开发项目，销售总额达80多亿元，且另外拥有400多万平方 米的土地储备。(返回目录)  【行业重大事件】  富力“12月铁定回归A股”之两大看点  摩根大通日前一份报告指出，富力管理层日前在该行安排的投资者电 话会议中表示，富力A股发行计划有所延迟，主要是内地发改委要了解富 力旗下的楼盘，是否符合70%的楼面兴建90平方米以下的单位之规定，富 力正提供有关证明文件。富力估计A股发行计划12月底可以获“开绿灯”， 并且可在明年1、2月上市。  摩根大通估计，富力A股按照30元每股定价，集资额可达130亿元人 民币。  富力地早前表示，计划发行不超过4.5亿股A股，占扩大后股本约 12.3%。  此外，内地与香港股市股票面值不一的情况，富力拟请求发行0.25元 面值的A股或者将股份合并，发行内地通行的1元面值股票。  待实行?煞莺喜⒑螅�富力地产会将其他储备拨充资本而发行每股面�? 人民币1.00元的合并内资股及合并H股。在股份合并当天，股东每持有一 股合并内资股和合并H股可获配发三股资本化股份。  高通智库分析师：富力地产回归A股目前看来，12月铁定获得政策批 准的可能性很大。由此，富力地产回归A股后的两个效应值得关注。  一、A股与H股定价差异。对于富力A股定价问题，董事长李思廉曾 表示，会参考H股股价。上周，富力H股最新股价为32.750港元。  A股与H股两地定价差异较大，摩根大通估计富力A股按照30元每股 定价，该定价与富力H股最新股价很接近。由此印发的两地市场效应值得 关注。  二、在房地产A股接近刨沫化的股价面前，富力曾多次表示，当年其H 股融资定价“亏大了”。但在目前货币政策从紧，A股股价变化的背景下， 富力回归A股是否再次“起个大早，赶个晚集”呢？(返回目录)    【房地产企业竞争情报】  中粮21亿收购青岛巨幅地块  中粮地产联合控股股东中粮集团及北京中融世纪投资顾问有限公司， 共同以21亿收购青岛天逸海湾置业有限公司全部股权，从而完全控制1.45 平方公里土地。  青岛天逸海湾置业有限公司成立于2003年7月1日，注册地址青岛市 即墨市岙山卫镇，法定代表人吴祖华，现注册资本8600万元。以每亩十万 元的地价成本拥有“天逸海湾国际度假城”项目用地的使用权，用地面积 为1452880平方米，规划建面688500平米，本次成交后楼面地价相当于每 平方米3100多元。  天逸海湾国际度假城位于岙山卫镇的南部海滨、滨海公路东侧，南眺 崂山，西依鹤山，东入小岛湾，具有丰富的景观资源。在最初的规划设计 中，度假城项目分为六大功能区：会议酒店区、滨海水上休闲活动区、特 色风情街、康健医疗中心、高层及分时度假酒店和VIP国际度假村。  中粮地产土地储备迅速增加，并介入旅游地产。这是总部在深圳的全 国性房企中，华侨城、招商地产、中信深圳之后的第四家介入旅游地产的 房企。(返回目录)  万科前11月销售额创纪录突破四百亿  近日，万科A披露了1至11月公司的销售资料，累计销售面积已经达 到537万平方米，销售金额达到462亿元左右，同比分别增长89%和146%。 毫无悬念，万科顺利完成了年初制订的销售400亿的目标，继续创造着行 业纪录。万科方面的数据显示，11月份销售数据：当月销售面积为40.7万 平方米，同比增长45%，销售金额为42.3亿元，同比增长89%。单月销售 均价达到创纪录的10393元/平方米，比上月增长9.9%。 (返回目录)  碧桂园再被曝“内定”2000亩土地  日前媒体再报道，碧桂园在内蒙古兴安盟科右前旗取得的2000亩土地 并未走正当的招拍挂程序。不仅如此，另外2000亩当地政府也可能已经“内 定”给碧桂园。  根据碧桂园8月5日的公告，集团在内蒙古兴安盟科右前旗取得133 万平米的土地(约合2000余亩)，代价为1.6亿元。  对此，一家外省地产开发公司驻当地项目经理说，“什么时间挂的牌子 都不知道，旗里根本不想让别的开发商参与。”他一直对此地块招标挂牌一 事表示质疑。而科右前旗国土局土地储备中心负责人表示：“8月之前，挂 牌出让公告已在《兴安日报》、中国土地市场网上挂出来了。”另外他还表 示，只有碧桂园一家报名，就给它了。  另有许多当地开发商表示：事实上，兴安盟政府出让给碧桂园集团的 是4000余亩土地。“只是2000亩还在政府手中，旗政府铁定给碧桂园预备 着呢。”而科右前旗国土局土地储备中心负责人表示：余下的2000亩地还 在考虑出让给碧桂园的方法，盟领导还没有作出什么指示，需要开会商量。 (返回目录)  凯德置地在山东低调运作商业项目  据悉，新加坡凯德已经秘密进入青岛，并计划投放高端综合百货业态 来福士广场（Raffles City）项目。凯德除了进入青岛之外，还刚刚确立了杭 州项目，并计划在展开青岛项目的同时在省内的济南和日照开建项目。  目前凯德置地方面已经在青岛选址，在已进入谈判阶段的三块地皮中， 可能首先选择其中两块动工，并做好了明年一年开两个店的计划。而凯德 置地在济南和日照已经完成来福士广场的选址工作，并计划兴建两个10万 平方米的百货广场。(返回目录)  万科获无锡、成都两地块  万科最近在无锡、成都获得两幅土地。其中，万科以11.85亿元总价、 4017元/平米楼面地价通过挂牌方式获得?尬�蔬菜研究所项目，该项目位�? 无锡市新区商贸区，冷渎港南侧，长江北路以西。项目净占地面积12.2万 平方米，容积率2.4，计容积率建筑面积29.5万平方米。  同时，万科又以7.7亿元总价、3889元/平米楼面地价拍得成都锦江沙 河堡79亩项目，该项目位于成都市锦江区沙河堡，老成渝路北侧。项目总 占地面积8.0万平方米，净占地面积5.3万平方米，容积率3.75，计容积率 建筑面积19.8万平方米。(返回目录)  金融街8.35亿购北京大屯路地块  金融街(000402)今日发布公告称，公司以8.35亿元的价格获得北京市 朝阳区大屯路224号住宅及商业项目用地国有土地使用权。公告显示，金 融街通过招标方式以8.35亿元获得北京市朝阳区大屯路224号住宅及商业 项目用地国有土地使用权，并收到北京市国土资源局中标通知书。该宗土 地用地性质为居住、公建，占地总面积26038.946平方米，其中建设用地 20587.635平方米，建筑面积为60561平方米。(返回目录)  恒基地产欲投资南京总部基地开发  恒基地产目前正与南京河西区政府谈判，计划获取约5.78万平方米商 业用地，开发面积达30万平方米左右。  恒基地产执行董事叶盈枝表示，公司已与南京河西指挥部商议，项目 可以一半建写字楼，另一半建服务式公寓。  南京河西CBD管委会副主任黄理明证实，即将出让的两块地是G90 和G91地块。这两块土地属于今年第18号公告南京河西中央商务区二期， 两块土地总面积约为5.78万平方米左右，均为“商业金融业用地”。  据了解，之前，金地集团在河西获得住宅用地楼面地价高达5530元/ 平方米，但据最新的土地出让公告，恒基地产瞄准的这两块土地楼面地价 的起始价仅为561元/平方米左右。(返回目录)    【业界观点】  累进制税费遏制开发商囤地  在日前召开的一次土地供应政策专家座谈会上，有专家建议，在坚持 国有土地公开供应制度的同时，可采取累进制税费征收制度来遏制开发商 的囤地冲动。  中国土地勘测规划院副院长周建春提出，尽快建立全国土地统一登记 体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经 济上抑制其囤地的冲动。  高通智库分析师：累进制的税费征收办法，在新的“土地增值税”中， 已有明确体现。但目前，土地增值税在各地的执行中，仍以固定比例的核 定征收为主流。  “累进税制遏制开发商的囤地”，在制度上已有土地增值税作为制度上 的后盾。正如我们早前专题报告所分析，如果严格执行将改变中国房地产 模式。(返回目录)      说 明  高通智库研究部是一家房地产战略信息综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进 行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供四种房地产定期研 究产品，成系统的为行业内企业服务。  《中国房地产策略顾问研究简报》——是由分析师持续关注中国房地产市场的形势变化和行业 发展趋势基础上，每周提供的大量准确、客观的预测和判断，提示市场进入和操作的机会和风险， 提供企业发展的策略建议。  鉴于研究的方法、深度和在准确性上的要求，该简报产品不能将其视为等同于媒体的新闻传播。 有关问题讨论，请直接向分析师咨询。有关会员服务，请与市场部联系。  同时，客户如果需要更为规范、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。  刘晓丽   客户服务经理 地址：北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室 邮编：100028 手机：13366636612 电话：58677851/52//53/59转8002      传真：010-58677851-8001 E-mail：taotongzhiku2000@163.com

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