12月16日 中国房地产产品研究简报（S69）详细介绍

总第69期2007/12/16    【市场趋势及政策分析】.........................................2  深圳炒客撤资内情——加息、房贷新政和物业税......................2  物业税在奢侈消费和经营性物业试行可能性大........................2  【市场动态分析】...............................................3  北京今年增商业75万平方米.......................................3  上海华府天地商铺租金赶超新天地..................................3  深圳后海崛起第三商圈............................................4  外资地产抢滩天津南京路..........................................4  【需求变化分析】...............................................5  中国人口2033年将达15亿........................................5  上海常住人口将达1845万人.......................................5  【行业关联企业】...............................................5  万科启动环渤海住宅产业化战略....................................5  住交会从“大Party”变“小聚会”.................................6  胡应湘曲线进入广州猎德村改造....................................6  戴斯集团筹建酒店托管中心在中国开展直营业务......................7  【策略研讨与借鉴】.............................................7  中金公司：改善现金流的唯一选择——低价加快销售..................7  【典型案例分析】...............................................9  大北京蓝图下的设想——孔雀城之策................................9  【市场数据】...................................................1  北京高端住宅销售速度排名（截止11月25日）......................1  北京甲级写字楼最新租售榜（截至11月25日）......................1  北京高端商铺最新租售榜（截止11月25日）........................2      中国房地产产品研究简报  China Real Estate Products Research Briefing 【市场趋势及政策分析】  深圳炒客撤资内情——加息、房贷新政和物业税  深圳炒楼客张海生（化名）讲述了他在深圳炒房的撤资经历：“‘五一’ 黄金周期间，当媒体、专家、开发商还在为深圳楼市的‘量价齐升’喊涨 时，我们已经察觉到深圳楼价的承接力可能会被几种综合因素扭断。”   “到了9月份，众多针对炒楼的‘利空’政策开始逐渐由传闻变成了 现实。这直接影响了炒家在抛盘获利后，不再将资金投入楼市。”张海生说。  据回忆，当时对炒房投资打击比较大的信息有三条：其一是央行第五 次加息；其二是第二套房首付比例提高到四成；其三是传闻深圳要开征物 业税。  其一，9月15日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。此 次加息是今年以来的第五次加息，距离第四次加息的时间不足一个月。在 央行连续5次加息之后，个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%。 若采用等额还款方式，按揭50万元30年期的客户月供就要增加300多元。 增加300多元的月供未必会对资金雄厚的炒房者构成重大影响，但会对自 住购房需求形成压制，进而就削弱了市场的承接力。  其二，9月27日晚，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产 信贷管理的通知》，要求已贷款买房的个人，再利用贷款所购第二套（含） 以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。此举不 但加大了炒房的成本，也增加了炒房的风险。  其三，9月末政府部门确认深圳是物业税实施的试点城市之一。未来占 有房产越多要交的税就越多，该信息对炒房者又是一大打击。(返回目录)  物业税在奢侈消费和经营性物业试行可能性大  建设部政策研究中心科研处处长文林峰在刚结束的2007珠三角房展会 上表示，明年国家全面开征物业税的可能性并不大。物业税是未来长远的 发展趋势，但物业税的推行难度很大。她表示，中国经过20多年的发展才 将税收征管推广起来。  她指出，全国的评估师加一起也就是1万人，中国这么多的资产数量， 这么少的人员如何评估?而且，对什么样的房屋征税，什么样的房屋不征税? 中国和外国的情况不一样。国外都是商品房，但中国过去很多的房屋都是 房改房，现在不少职工又下岗了，对这部分人征收物业税的难度很大。因 此，物业税在多个省市“空转”了很长时间，目前还在试运行。她表示， 政策部门正在商议是否在奢侈消费和经营性的物业上先期试行。(返回目录)   【市场动态分析】  北京今年增商业75万平方米  世邦魏理仕发布的《2007年北京房地产市场回顾与展望》报告介绍， 今年北京已有11家百货商场、购物中心等大型商业设施开业，新增商业面 积共计75万平方米，是去年同期的两倍。新开业的11家商业项目大部分 位于西三旗、立水桥和望京东部区域，郊区化趋势开始体现。  世邦魏理仕北京分公司研究部副董事覃晓梅介绍，随着北京城市的整 体扩张，除了已经具备相当规模的回龙观、天通苑一带，清河、西三旗、 常营等城市边缘区的大规模居住小区逐渐形成，对区域性购物中心的需求 也随之产生。同时这些区域内一些大型商业设施的入驻也给零售商的扩张 提供了空间，纷纷开展扩张计划。  伴随北京城市多中心的规划布局，新出现的商业项目并不仅局限于传 统商圈中，而是在传统商圈之外分散形成了更多新商圈的雏形。在望京、 东四环、天通苑等有大量人口居住、且具备较强消费力的区域，新商业项 目正在逐渐增多。随着本市地铁建设步伐的加快，新兴商业项目也开始在 地铁沿线出现。目前位于西直门交通枢纽的西直门嘉茂购物中心已经开业， 位于13号线和5号线交点的立水桥区域已经聚集有家乐福、翠微商场等商 业设施。(返回目录)  上海华府天地商铺租金赶超新天地  上海华府天地位于地下约5000平方米商业面积的底铺正在招租，而地 上15家店铺招租工作已经完成。底铺日租金高达4美元/平方米，折合人民 币约30元/平方米，堪称上海住宅底铺租金之最，甚至高过与其连成一体的 新天地中大部分铺面的租金。  华府天地总建筑面积为5.21万平方米，其中，住宅部分占4.08万平方 米。该楼盘共有5栋高层大楼，却仅有108套大套公寓，华府天地的公寓 楼盘历来被视作上海浦西市中心的高级住宅房源。目前，华府天地楼盘的 公寓房源目前已基本售罄，入住率也已过90%。由于楼盘内居住着来自16 个国家的人士，开发商决定为其位于建筑底层的商铺引进高端商家。  华府天地的底层商铺部分，建筑面积仅1.03万平方米。目前，这个约 为1万平方米的小体量商业物业已经全线推出。目前华府天地底铺的出租 率已达50%。  商铺定位高端，租金当然也不便宜。目前华府天地商铺地上部分的租 金平均高达4美元/平方米/天，折合人民币约30元/平方米/天，月租金在 18万-36万元之间。而地下约5000平方米的铺面，因位置较差，且计划整 体出租，所以租金水平明显低下，约为8元-10元/平方米/天，月租金在120 万-150万元之间。(返回目录)  深圳后海崛起第三商圈  日前，深圳市海岸商业管理有限公司总经理陈珊和入驻商家吉之岛常 务副总经理叶青、顺电掌门人费国强等集体约见媒体，公布开店计划：“我 们都很有信心，这里将成为深圳继东门、华强北之后的第三商圈。”  商业巨子们口中的“这里”指南山商业文化中心，俗称后海新商圈。 这个将改变深圳商业格局的新商圈本月将迎来商业开幕高峰：海岸城购物 中心将于12月16日开业；天虹百货将在15日开业；家乐福保利广场将于 本月亮相。  几大商业项目的扎堆开业，标志后海新商圈的全面启动。对于新商圈， 商家都寄予厚望。费国强和深圳海岸房地产开发公司董事朱力为均表示， 随着西部通道开通，世界F1摩托艇大赛的成功开赛，三大商家的先后开业， 深圳西部越来越成为引人注目的焦点。  虽然还要经历一段时间的培育期，但随着地铁2号线等交通设施的完 善，新商圈可以辐射南山、宝安和福田中心区等区域近500万人口，有望 成为深圳继东门、华强北之后的第三商圈。(返回目录)  外资地产抢滩天津南京路  随着东方海外23.05亿元拍得天津小白楼地区欧加华“国贸中心大厦” 烂尾楼、和记黄埔营口道地铁上盖项目的加快建设、君隆广场4万平米白 金五星级饭店“U”形写字楼主体建设的基本完工，南京路已经成为天津市 中心城区高度发达的现代商业、商务聚集区。目前南京路的楼面地价每平 米已超万元，但是仍然“有价无地”。  南京路总长3.3公里，CGD、CRD、CID、CBD四大中央功能区在此交 集，南京路拥有天津市区55%甲级写字楼、75%高端商场、70%的世界一线 百货品牌。 “十一五”期间，天津将在南京路上规划建设大型商务商业项 目11个，总建筑面积131万平方米，未来五年可完成投资109亿元。这些 项目分别是商务办公、商业设施、酒店、公寓等，半数项目投资额超过10 亿元。(返回目录)    【需求变化分析】  中国人口2033年将达15亿  中国人口至2033年时将增加至15亿人，未来5年间人口出生率将大 涨。尽管实施计划生育政策，中国目前依然高居人口第一大国位置。  人民大学人口研究所负责人翟振武称，中国人口将在2020年时达到 14.5亿到14.6亿，2033年将达到最高值15亿。中国目前人口为13亿。“目 前中国每年新增人口在1600万左右，2012年则将达到一个高峰，达到1900 万，”翟振武说。翟振武表示，目前中国的人口增长率是“正常的”，并要 保持目前的生育水平，即不能过低，也不能过高。  北京市人口计生委副主任张芸莉近日表示，北京市的人口总量已经超 过1740万人，其中户籍人口1203.3万人，流动人口540万人。据统计，北 京今年的户籍出生人数已达91000人，1至10月流动人口在北京出生的已 达40475人。张芸莉认为，北京未来5至10年内总人口仍将上升。(返回目 录)  上海常住人口将达1845万人  根据权威部门预计，2007年底上海常住人口达到1845万人，常住人口 出生超过16万人，自然增长率上升为千分之2。  去年，627万流动人口从四面八方涌入上海，其中居住半年以上的有 467万人，占全市常住人口的1/4强。此外，2006年全上海户籍人口中60 岁及以上的老年人口达到275．62万人，占户籍人口的20．1%。去年上海 的户籍人口平均预期寿命为80．97岁，居发达国家或地区的平均水平。(返 回目录)    【行业关联企业】  万科启动环渤海住宅产业化战略  万科集团“榆构万科住宅产化研发中心”正式揭牌，这标志着万科的 住宅产业化全国布局又迈出了一大步。  万科以北京假日风景和天津东丽湖为实验楼的住宅将于近日开工，两 个项目共26320平方米。至此，万科住宅产业化在“深圳区域、上海区域、 北京区域”这三大核心业务带的全方位战略布局初步完成。  目前，万科的产业化实验楼面积已经达到30万平方米。在万科集团董 事长王石的计算中，每年的产业化住宅楼建筑面积至少增加一倍。也就是 到2010年，万科至少要有240万平方米以工业化建造方式设计、施工的住 宅楼。 (返回目录)  刘晓丽   客户服务经理 地址：北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室 邮编：100028 手机：13366636612 电话：58677851/52//53/59转8002      传真：010-58677851-8001 E-mail：taotongzhiku2000@163.com

我要 添加简介 赚决策币

1、当文件格式为pdf或者doc文档时，为避免直接将文件打开，请右键点击“点击高速下载”按钮，并选择“目标另存为”即可顺利下载。
2、为确保资料正常使用请使用 WinRAR 最新版本解压本站资料。（附最新winrar下载地址)
3、关于压缩包的解压方法，请参照：相关帮助链接
4、本站所有资源均是网上搜集或私下交流学习之用！本站仅仅提供一个观摩学习的环境，将不对任何资源负法律责任。所有资源请在下载后24小时内删除。