海宁盐官景区规划报告 (5-2)- 中国房商网房地产资料下载中心

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海宁盐官景区规划报告 (5-2)详细介绍

设  计  文  件  目  录

一，设计总说明

二，总平面效果图

三，总平面车流分析图

总平面人流分析图

总平面景观分析图

地下一层车流分析图

地下二层车流分析图

四，间距分析图

五，总平面图----景点示意图

六，总平面图----室内空间示意图

七，地下停车剖面分析图

八，鸟瞰效果图---白天

九，鸟瞰效果图---夜潮

十，各透视效果图

十一，各单体平面、立面、剖面图

十二，地下一层平面图

十三，地下二层平面图

建筑设计说明

一，设计依据
1．建设单位提供的本项目CAD底图。
2．海宁市规划建设局红线及设计条件书，海规村设(2007)91号。
3．建设单位提供本次设计指标要求。
4．高层建筑设计防火规范GBJ16—87（2001修订版）
5．住宅建筑设计规范GB 50096—1999
6．《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)
7．《建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）
8．其它各种工程设计的国家规范及地方规定。

二，项目背景与概况
本项目地域位置位于海宁市周王庙镇，紧连盐官镇，东面紧邻上海，西面紧邻杭州，北面近邻江苏的长三角城市群，项目在浙江省东北部、钱塘江北岸，杭嘉湖平原，地处海宁市市域南部中心的观潮胜地盐官，距市府所在地硖石镇27公里，西距省会杭州市20公里。南与萧山隔江相望，规划中的钱江十桥在此处与萧山形成大通道，近邻盐官镇是浙江省省级历史文化名镇。项目所在地交通便利，01省道、老沪杭公路，建设中的杭浦高速、由西至东横越镇区南部和北部，可通杭州、上海及硖石和周边旅游景区（乌镇、西塘、周庄等），地域优势非常明显。
盐官镇历史悠久，地形条件独特，是海宁市名胜和古迹集中之地。1991年11月，浙江省人民政府公布为省级历史文化名镇。现有省级文物保护单位4个，即：王国维故居，钱塘江鱼鳞大石塘，唐代石经幢、海神庙。市级公物保护单位10个，即：占鳌塔，中山亭，天风海涛亭，安澜园遗址，陈阁老宅，城隍庙，春晖堂，北水城门遗址，徐步桥遗址和盛家埭遗址。在众多文物古迹和名胜景观文件中，开发新的景观，有着丰厚的历史源渊。
举世闻名的天下奇观海宁潮更是盐官镇得天独厚的自然景观，“滔天浊浪排空来，翻江倒海山为摧”。每年农历八月十八前后，总有数十万游客汇聚盐官，车水马龙，途为之塞。当年里人唐明鉴（镜甫）先生所拟的一副对联“来一线潮，空万人卷”，确实是对观潮节盛况的高度概括，历代名人写有不少观潮诗，成了独树一格的“潮文化”的珍贵历史遗产。
本项目所在地位于盐官镇西200米，钱塘江北侧，沪杭公路南侧，占地区153.59亩。盐官镇位于浙江省东北部、钱塘江北岸、杭嘉湖平源、北纬30°24'，东经120°32'，地处海宁市。具体用地位置在翁金公路南侧、盐官古镇以西。建设用地面积为76068平方米。该地块内部用红色虚线分成东、中、西三个区块，其中东区块建筑檐口高度控制在17米以下；中区块建筑檐口高度控制在35米以下，西区块建筑檐口高度控制在50米以下。建筑退让北侧瓮金公路道路控制线（用地红线）不小于10米；退让东侧用地红线不小于10米；退让西侧用地红线不小于10米，退南侧标准海塘控制线（用地红线）不小于10米。
技术经济指标要求：建筑密度不大于25%，容积率不大于1.6，不小于1.3，绿地率不大于30%，不小于25%。

三,总平面设计
1,设计理念
以人为本,大气和谐
因地制宜,合理布局
简洁精美,中西合璧

2,设计构思要点
(1),户户一线全江景。本项目所在地正是观赏名闻天下的钱江潮的最佳位置。让每一户都可以更大范围的全面观赏到江景，是我们在总平面布局中考虑的重要因素之一。
(2),小区所在地是著名的旅游景观区域，但与盐官镇尚有一段距离，建成后当应符合海宁盐官景区的现状特点，搞好必要的生活旅游配套设施，把其相应的旅游服务配套体现出来。另小区建成后在立面上应表现出大气和谐，高贵精美的气质，才能配得上这一闻名天的江景，并与之相辉映。
(3),小区用地处在凹槽之中，北面的翁金路较小区用地高出2。5～3。5米左右。小区南的江堤更是高出小区用4～5米，所以适量的填土在所难免，但如何利用此看似“不利”的高差来做出亮点，这是也是我们重点思考的问题。
(4),完善地块缺陷，变不利条件为有利条件。在中区块和东区块之间有一条弯曲的小道，这对整个小区的整体感和美观来说都是个硬伤，如何将此不利的地形缺陷，变成小区的有利条件，并成为小区独有的特色，且不影响原先道路的通行。这也是我们在总平面布置中，所重点关注的问题之一。
(5),小区的卖点就在景观和环境。因此小区内部的景观环境也很重要，要有足够的纵深空间来表现并丰富近景，运用小溪，广场，喷泉，水池，花埔，石径等等可能的表现手法渲染描绘。同时挖掘展示海宁盐官的人文景观于小区内。

3,总平面的规划布置
(1),架空立体停车和固有道路的设计
基于小区三块用地红线内的地面远低于周围道路的高度，高差在2.5～3.5米之间，小区需要用大量的土方垫高，使内外高差合理。另一方面小区对停车位有非常大的需求量，但纯粹的架空层停车，最多只能满足其十分之一。因而我们将基本按原地形标高，将本来的架空层变为地下一层停车场，其下再半挖半填做地下二层车库，而平台上面也可停车，形成三层立体停车。而真正的地上架空层可用来做为门厅，配套用房，小区会所等一些必要的商业店铺。这样做；A，既解决了停车问题，使小区内部用地不被大量的停车位所占用，保证了小区内的环境良好。B，使得人车分流得以真正实现，小区内绝大部分车可停在小区北面的高层的地下一层车库或地下二层车库中。C，使得高层的停车和入户非常轻松，不再需要将车停到与自己所在单元较远的停车位上，便利了由停车到入户的过程。D，使小区高层北面不但有了一个休闲景观平台，而且也有了一个步行商业街。E，架空平台挑开与翁金路的直接相连，小区主次入口均在小区的高层北面铺地处，使业主避免了翁金公路的干扰，其归属感和封闭性得以加强。F，另外也可吸引翁金路和酒店的人气到步行商业景观平台上，使得小区的商业业态得以提升，进一步小区本身的价值。G，这样完全就着原地势的半挖半填的三层立体停车，节省了可能因建大面积地下车库而需花费的巨大的成本。
开车者由地下车库便捷入户，在实际入住率为85.13%以上时方必须在地面平台上停车，而小区度假的性质，使得在绝大多数日子里地面平台只是做为休闲观景的平台。时间空间的转换，既美化丰富了小区外部空间，也非常节约高效。道路红线前后种植上下三排树林，进深近二十米的立体绿化屏蔽了可能因架空停车带来的视觉干扰。
在总体住宅布局上，我们在西部区域高层排在北面，双联排屋放在南面，使得绝大多数住户都能欣赏到一线全江景。东部区块，因其有道路分隔，天然地形成了其私密幽静的氛围，所以此地块整个作为排屋住宅区，其中北面是叠排，南?媸侨闩盼荨Ｖ屑淝槭蔷频晁诘兀频曛髀パ有「卟愕淖呦蛞曰∠叩洌屑涠愦竺婊艨兆鑫淇ㄊ降闹魅肟冢泵媸蔷频甑墓愠∏颍霉愠〗逃械牟⒉欢猿泼拦鄣牡缆啡肟诜旌掀鹄矗缆纺隙艘嘧龉愠∑痰亍Ｕ庋榫秃椭形髑榛烊灰惶澹谢亓灯鹄戳恕Ｍ币彩沟媒鼍频甑娜肆骱统盗鳎约靶∏捎纱私龅娜肆骱统盗鳎褂型ü说缆分苯尤ス鄢钡娜肆骱统盗鞫嫉靡宰匀坏媒饩隽恕?

(2),交通组织设计
根据建筑用地的狭长现状，我们因地制宜地将小区主要道路设计成波浪状，小区主入口在西地块大约进深最大处，西地块最左侧和东地块最右侧沿翁金公路各设一个次入口。在东区块与固有道路相连处,亦各有出入口,以方便小区住户的出行。
小区内采用人车分流。由相应平台进入后，可选则进入地上平台、或地下车库停车。整个地下车库，和所有高层及小高层相连，住户停车后，即可由地下停车场直接进入其所在单元的地下门厅，由电梯直接入户。
板式高层南面的双联排屋，其车库在北，南面为人行入口，二层双联排屋中间为车行通道。
东区块的住宅区全部都是排屋，南面为三层园林式排屋，北面为叠排，所有车辆均由其住宅的北面入户。
中间区块在住宅与酒店交接处绿化坡地，有利于将来可在此处附近设住宅的围墙以做封闭式管理。

(3),景观空间设计
景观空间分为远景和近景。所有的板式高层南向一律平齐，保证了每户都有一线全江景观潮视野，近景是小区内部的景观与海宁盐官的人文底蕴相应。所以在西中区块北面放置板式高层和小高层，南面放置了些低矮的二层双联排屋，以保证其中绝大多数近景的良好性和远景的得江景率百分百的舒展性。
在中间区块的酒店处，北面设置的酒店广场非常大气，使酒店向北，面向翁金公路有非常大的景观视野和景观空间。靠翁金公路一侧利用地形所做的叠水喷泉，更是将酒店及其广场的大气与豪华，含蓄地表达出来。酒店南面S弧线直面钱江使居住其中的每个客房都有着毫无遮挡的近180度的全景观潮视野。
东区块南面为三层园林式排屋，其屋前近处为小桥流水，稍远即是海塘人文景观。二层的露台观景钱江一览无余。东区块被面为叠排，其地势高于南面的排屋。叠排下面的排屋为三层半，跨四层，使得南面的三层排屋对后满的排屋在观潮视野上不形成遮挡。上面的排屋二层半，屋顶有观警超大南北露台。因东区块北面的大进深绿化空间，亦使得其居住环境非常优越。

四，建筑单体设计
1，酒店平面设计
因三个区块的建筑檐口限高落差较大，因此不同限高的建筑之间就需要良好的承接过渡。酒店正是身处其中，扮演着这一角色。另外酒店也不能将小高层的观潮视野挡住，所以将酒店在延着小高层走向的S弧平面基础上设计成向排屋方向的阶梯退台式，其楼层分别为九层，八层，七层，六层，五层，四层。酒店的群房为二层。主楼一开始为四层也是考虑到其东区块有17米建筑檐口限高的缘故。这样设计对西面的小高层来说，其观潮视野完全无阻挡。因为高度相当，并且是左右相邻，彼此也不会有压抑和紧迫感。酒店谦和的承接使得它们之间的关系也显得十分和谐。酒店东边以四层与排屋遥相呼应，在天际曲线上也显得十分自然妥贴。对排屋而言，感觉上也是很舒缓自然。总而言之，酒店坐落在整个小区的黄金分割点和枢纽处，以其谦和大气将东西住宅区域非常自然地贯串在一起，形成一个有机的整体。
酒店主入口在主楼下面二层挑空，南北景观一揽无余，十分大气。酒店群房一层主要是门厅，酒吧，咖啡吧和早餐厅等等，二层以餐饮和商务会议为主,三层及其以上为酒店客房。酒店主楼为开敞单廊式，北面为走廊，南面为客房。客房均设有阳台，阳台的外挑进深2。4米。

2，住宅单体平面设计
(1),高层住宅平面设计
为了更好的欣赏一线江景，所有标准层的最大特点是南面均拉齐，使得视野最大化。
板式高层户型为一梯四户，标准层公共空间较少，得房率很高。其中在主入口二边的板式高层其边套均为大户型，四室二厅二卫，其余板式户型均为二房二厅一卫，并至少保证其中二个最主要的空间单元朝南，主卧均朝南，所有空间均为全明。单个空间实用完整，中间套正对走廊开敞阳台，保证了中间套的南北通风。四户均有面南的观潮景观阳台。另外其标准层也基本以方正为主，对节省建设造价和节能都十分有利。而且整个标准层大进深，小面宽，也有利于节省空间，创造小区良好的景观环境。
架空层上的一层住宅部分户型为跃层，以避免南面双联对其形成的视觉遮挡。
高层住宅观潮阳台进深均为2.4米。

(2),小高层住宅平面设计
小高层的标准层为四个单元，左右对称，东西二个单元为一梯三户，中间单元都是对称的一梯二户。东西单元一梯三户使其得房率相当高，其中边套为二房二厅一卫，中间套为一房二厅一卫，内边套为二房二厅一卫。中间单元户型对称都是二房二厅一卫。整个标准层所有的户型其主要房间均朝南，所有户型均为全明。全部有观潮景观阳台。小高层的户型套型建筑面积均较小，得房率最高，有利于销售时针对不同的受众人群。
小高层住宅观潮阳台进深均为2.4米。

(3),排屋平面设计。
板式高层南面的双联排屋为二层，每户前后均有私家花园，北面为车库入口，北花园亦是次入口，南面花园为人行主入口。客厅等对外空间设在一层，次卧和主卧设在二层，南北亦设观景露台。
在东面地块中，其南面的排屋局部为三层高，北面设车库入口，南面为正入口。设屋前景观花圃和内院，内院为天井式，因其南面只有一层，故身处内院，既幽静雅致而又不显得压抑封闭。南面一层屋顶上为大面积露台，是观潮赏景休闲的绝佳平台。而且有大门前的门斗做为屏障，感觉上既开敞又私密安全。每幢排屋四房二厅四卫。套型建筑面积229.67平方米。
北面排屋一方面为了使其不受南面排屋的视线遮挡，一方面也是为了充分利用17米的建筑檐口限高。所以设计成主体五层的叠排。一层北面为车库入口，南面为下面排屋的正门入口。下面的排屋三层分布在一~三层，七房二厅五卫，套型建筑面积283.23平方米。上面的排屋为二层半，四房二厅四卫，屋顶为阁楼层，套型建筑面积屋顶为251.97平方米。虽然上面的排屋，住户要走到四层才入户，但因其总面积较小，且屋顶设有南北超大露台，所以就整体而言，其户型还是非常有优势和竟争力的。

3，建筑单体立面设计
海宁盐官不但是观潮圣地，当地的人文底蕴也是十分深厚，现在还留有不少古色古香的传统古典建筑。而现代的海宁更是一个国际化的旅游观潮胜地，所以在设计上，我们也力图将中西人文意境融入到建筑立面中去。无论是双联排屋还是三层排屋或是叠排，我们在借鉴西方排屋华贵气质的基础上，把中国传统建筑所具有典雅内敛的氛围揉和进排屋的每一寸空间中去。
高层板式住宅立面现代，简洁大气。排列在沿江处，大气清丽，典雅高贵，亦暗合钱江潮的气韵。所有高层、小高层住宅均以白色为主调，以灰、黑为辅，清丽典雅，也和排屋的的新古典氛围相呼映。
酒店的主色调亦为白色，整个酒店楼层弯延跌落而下，恰如钱江巨浪，气势万千。酒店立面线条简约流畅，十分现代，主楼底部的开敞式入口，使南面的公园绿地和北面的广场融为一体，视野十分开阔。整个酒店大气舒展，通透流畅，简洁高贵。

4，剖面设计
地下一层停车场层高2.7米，地下二层车库层高2.7米，西区块所有高层和小高层底层均设3。1米高的架空层，部分可作为商铺。所有高层住宅层高2.9米，小高层层高2.9米。其高层住宅含架空层共17层，建筑檐口高度为49.9米，小高层含架空层共12层，建筑檐口高度为34.9米。双联排屋层高为3.0米，共2层，其余排屋层高为2.8米，北面叠排建筑檐口高度为16.9米。酒店一层层高为5.4米，二层层高为4.2米，主楼均为3.3米层高，其屋顶檐口高度为34.9米。

5，消防设计
本工程1#，2#，3#，4#楼为板式高层.建筑地上17层（含底层架空层），地下一层为车库和人防层，地下二层为车库；建筑檐口高度为44.900米；5#楼为板式小高层.建筑地上12层，地下一层为车库和人防，地下二层为车库；建筑檐口高度为34.500米；酒店为九层，建筑檐口高度为34.900米；所有高层消防类别均为二类；耐火等级为二级；建筑结构安全等级为二级。所有板式高层住宅的地下室消防类别为一类，耐火等级为一级。排屋及叠排的耐火等级为二级。
１、消防控制室集中设置于基地北侧板式高层的底层架空层内，并有直接对外出口。
２、消防车可以在小区内环通，满足消防要求。5栋高层板式住宅在适当的小区道路位置上均设有条形消防登高场地，酒店北侧亦设置18X18米消防登高场地。所有高层均按照规范要求设置防烟楼梯间及消防电梯，住宅共用前室面积均大于6平方米，酒店前室面积大于10平方米，防烟楼梯间前室面积大于6平方米,防烟楼梯间及前室的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。疏散楼梯净宽满足安全疏散要求。
３、地下一层分十六个防火分区，地下二层分二个防火分区，其面积均在规范规定的范围之内, 均设自动喷淋系统，地下车库在每个防火分区内都有两个设有直通室外的疏散出口，且每个防火分区中离疏散口的最远点不超过60m。出入口宽度满足规范要求。
４、酒店裙房内的餐厅、商场等大空间房内任何一点至最近的疏散出口的直线距离均小于30米，其它房间内最远一点至房门的直线距离均小于15米。两个疏散楼梯之间﹤60米，建筑疏散满足规范要求。
５、所有高层管道井的门均为丙级防火门，消防前室内管道井门为甲级防火门，待管道安装后逐层封堵。
６、消防水泵房和配电房设有直通室外的出入口，并用甲级防火门与防火墙与车库分开。设备用房均采用甲级防火门。
７、建筑构件的耐火极限均满足要求。

6,地下室及人防设计
按照各项指标要求设计一层地下架空，二层地下车库。地下一层建与地面建筑底层相等的人防地下?遥采杓莆甯隽抖热嗽毖诒嗡扛鲅诒嗡枇礁龇阑さピ秸浇岷希绞蔽嗽狈揽昭诒蔚叵率遥绞蔽孕谐悼夂驮游锛洹Ｐ∑低３滴徊贾迷诘叵乱徊恪⒌叵露愕某档懒讲啵ü龌沸纬档莱鋈肟谟氲孛嫦嗔Ｕ龅叵率抑贾煤侠恚ǔ档兰蚪啵鞒?nbsp;，使得最小的建筑面积最大限度的满足了停车的需求。自行车库和小汽车库防火疏散均满足规范要求。

7,配套设施设计
1，配套公共服务设施、物业管理用房，按总建筑面积的0.7%设置，共设1851.9平方米的建筑面积。
2，配置的自行车库按2.0车位/户设计，共设1916辆。
3，底层架空层设置了商业服务设施，并设餐饮，日常百货，银行储蓄，邮政电信，粮油服务等可能的公共配套用房。
4，板式高层底层架空层设小区会所，会所中设医疗保健室及门诊等满足小医治，输液等初步处理及保健咨询要求。
5，垃圾收集采取袋装入桶收集，各入口附近布置垃圾收集筒，设公共厕所于酒店东南角的景区道路入口处。
6，治安管理室设在板式高层底的架空层内。

8,无障碍设计
1，道路系统的无障碍设计
（1）设计范围包括：小区路的人行道，组团路的人行道，宅间小路的人行路。
（2）小区各级道路的人行道纵坡不大于2.5%，在人行道中设台阶，应同时设轮椅坡道和扶手。
（3）人行道设置盲道，盲道位置，走向，材质，标识严格按照规范。
2，公共绿地的无障碍设计
（1）公共绿地的入口与道路及休息凉亭等设施的平面应平缓防滑；地面有高差时，应设轮椅坡道和扶手。
（2）在休息座椅旁应设轮椅停留位置。
（3）公用厕所的入口，通道及厕位，洗手盆等应作无障碍设计。
（4）绿地内台阶、坡道，和其他无障碍设施位置设提示盲道。
3，建筑物的无障碍设计
（1）建筑物无障碍入口室外地面坡度不大于1：12
（2）高层入口设置轮椅坡道和扶手。
（3）高层电梯为无障碍电梯。
（4）走道和门符合无障碍要求。
（5）板式高层架空层内的会所、配套用房附近设置残疾人专用停车位。

9,节能设计
1，外墙外保温宜首选聚苯颗粒保温浆料。
2，住宅屋面采用挤塑聚苯板保温层，起到良好且不衰减的保温隔热作用。
3，住宅外门窗采用塑钢门窗，密封性，耐久性好，提高隔声，隔热性能效果。
4，小区路灯使用光控，时控技术控制开关。
5，采用节能光源，降低电能耗。
6，厨房卫生间通风排气拟采用获国家专利的变压式排风管。
7，厨房卫生间设置管道井，隐蔽管道，废水管，雨水管和污水管材采用UPVC管。
8，绿地采用自动喷灌系统。
9，每户主要房间均设计安装家用户式空调系统。
10，公共设施及各住宅楼栋均为无障碍设计。
11，酒店嵌平砖式室外停车场地，地材采用具有渗透性能的地砖。
12，袋装垃圾，分类袋装，垃圾收集点结合景观小品设置。
13，酒店消防登高场地平时为绿地，场地基础及种植层作特殊处理。

五、主要建筑经济技术指标
总用地面积：                     76068平方米
建筑占地面积：                 13547.1平方米
总建筑面积：                   118796.2平方米
    其中：排屋面积：            18776.2平方米
          小高层住宅面积：       9167.2平方米
          高层住宅面积：        75969.0平方米
配套公共用房建筑面积： 1851.9平方米
架空层商业建筑面积：   2803.3平方米
          酒店面积：            10228.6平方米
建筑密度：              17.8％
容积率：                 1.56
绿地面积：                      22761.2平方米
绿化率:                 29.9％
地下一层面积：                  13194.1平方米
地下二层面积：                   8343.5平方米
机动车位：                        827辆
    其中：地下停车位：            542辆
          地上停车位：            285辆
非机动车：                       1916辆
总户数：                          958户
结构设计方案说明

一、设计依据
1、按现行的国家、部和省规范及规程设计：
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
《建筑桩基技术规范》JGJ94-94；
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；
《中国地震参数区划图》GB18306-2001
《高层建筑混凝土设计规程》JGJ3-2002
《地下工程防水技术规范》GB50108-2001

二、荷载取值
1、主要楼面活载：
住宅                  2.0kN/ ㎡
阳台        2.5 kN/ ㎡
卫生间　   4.0 kN/ ㎡
普通楼梯　　　　     2.0kN/ ㎡
消防疏散楼梯　　     3.5kN/ ㎡
酒店客房     2.0 kN/ ㎡
健身房　   4.0 kN/ ㎡
办公室           2.0 kN/㎡
酒店餐厅        2.5 kN/ ㎡
酒店厨房        4.0 kN/ ㎡
上人屋面 2.0 kN/ ㎡
非上人屋面 0.5 kN/ ㎡
屋顶绿化 3.0 kN/ ㎡
消防车：             20.0 kN/ ㎡
电梯机房   7.0 kN/ ㎡

2、５0年一遇基本风压： 0.45 KN/㎡

3、５0年一遇基本雪压： 0.45 KN/㎡

三、结构选型
本工程各单体结构选型：
排屋拟采用异形柱结构。
酒店拟采用框架剪力墙结构。
高层住宅拟采用短肢剪力墙结构
　
四、材料
1．混凝土
排屋拟采用采用C25，酒店和高层住宅部分拟采用C30和C25

2．钢材：HPB235（φ）
   HRB335（φ）
         HRB400（）

3．砌体：
地梁、承台砖侧模及±0.000以下砖砌体：MU10砼空心砌块灌孔、M7.5水泥砂浆砌筑；
±0.000以上填充墙体采用Mu10砼空心砌块，M5混合砂浆砌筑；

五、基础设计
根据浙江大地岩土勘察有限责任公司提供的<<盐官-观潮旅游花园公寓工程地质详细勘察报告>>对本工程各单体基础形式初步考虑按以下方式:
二层、三层排屋: 在最终建筑标高可保证②层粉质粘土厚度的情况下,拟利用该层做为排屋天然基础持力层. 或以④-1粉质粘土为桩端持力层.打23米左右φ400预应力管桩。
五层排屋: 以④-1粉质粘土或④-2层砂质粉土为桩端持力层.打23米左右φ400预应力管桩或者φ425沉管灌注桩。
酒店: 以⑤-2粘土层为桩端持力层. 打50米左右φ500预应力管桩。
高层公寓: 以⑥-2层粉质粘土或⑦层中砂层为持力层, 打60米左右φ600预应力管桩或φ600钻孔灌注桩。
注:由于总图调整,该勘察报告在局部高层部分孔深不够,在施工图阶段应补勘。

六、抗震设计
根据《中国地震基本烈度区划图（1990）》海宁地区的抗震设防烈度为6度设计,基本地震加速度值为0.05g。
排屋的框架抗震等级为四级。
酒店的框架部分抗震等级为四级，剪力墙部分抗震等级为三级。
高层住宅部分短肢剪力墙抗震等级为三级。

七、结构计算
本工程主体结构计算采用中国建筑科学研究院PKPM CAD工程部编制的“PM”和“SATWE”建筑结构三维分析及设计软件。

给排水设计
一、设计规范和依据
1、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）
2、室外给水设计规范（GB50013-2006）
3、室外排水设计规范（GB50014-2006）
4、建筑设计防火规范（GB50016-2006）
5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年版
6、建筑专业提供的图纸和资料

二、设计范围
包括红线内的下列项目
1、生活给水系统。
2、消防给水系统。
3、排水（包括污、废水和雨水）系统。

三、各项用水量标准，用水量和排水量
1、给水和排水
（1）、用水量计算表如下：
序
号用水部位名称用水标准（L/人.天）使用人数（人）用水时间（h）时变化系数（k）日用水量（m3）平均时用水量（m3/h）最高时用水量（m3/h）
1 住宅 300 3689 24 2.3 1106.7 46.11 106.06
2 酒店等 20L/m2.d 10229m2 24 2.0 204.6 8.52 17.0
3 小计 1131.3 54.61 123.06
4 绿化等 2L/m2.d 26620 m2 1.0 53.24 53.24 53.24
总计 1184.54 107.85 176.3
未预见水量 10% 118.45 10.8 17.6
总计 1303.0 118.65 193.9
（2）排水量：最高日排水量1006.86m3/d，最大时排水量149.86m3/h。
雨水排水量：
雨水排水量计算：设计重现期二年，降雨历时10分钟，设计红线内的雨水排水量约为210.4L/s。
2、消防用水量：
一次消防用水量
室内消火栓                  20L/s×3.6×2＝144m3
室内自动喷水灭火系统        30L/s×3.6×1＝108m3
室外消火栓                  25L/s×3.6×2＝180m3
合计：                      432 m3

四、给水系统
1、水源：拟分别从北侧市政给水干管的东西两处各引出1根DN200给水管，在区块内以DN200管道成环状布置。由此环管上引入管道直接供排屋生活用水。在环管上设12组DN100室外地上式消火栓，供室外消防使用。市政供水压力按0.3MPa设计。高层住宅生活用水5层及以下由市政水压直接供给，6层及以上由生活水箱经变频加压水泵供给。高层住宅室和酒店内消防系统由消防水池经消防泵二次加压供给。

1、为方便管理，按一户一表设置水表。

2、管材：室内采用钢塑复合管，丝扣或法兰连接，室外给水管采用球墨给水铸铁管。

五、排水系统
1、系统：室内废、污水采用分流制，其中生活污水经化粪池处理后，厨房废水经隔油池处理后与生活废水合并排入市政污水管网。室外采用雨污分流制。

2、排污和酒店采用单立管伸顶通气管，高层住宅采用专用通气管双立管排水系统。

3、生活污水排水量1006.86m3/d，最大时排水量149.86m3/h。

4、雨水量按当地暴雨强度公式计算，内部管道集水面积约3.63万m2，设计重现期二年，降雨历时10分钟。平均径流系数取0.60，总雨水量为210.4L/s。雨水分别接入北侧道路市政雨水管道，共设2个排出口，排出管径分别为DN500和DN400。

5、管材：室内废、污水管均采用UPVC管，室外污、废、雨水管，当管径＜400mm时，采用加筋UPVC管，当管径≥400mm时，采用钢筋砼排水管。

    消防设计
一、灭火系统设计
1、高层住宅、酒店建筑设室内消火栓给水系统。系统设计执行“建筑设计防火规范（GB50016-2006）”和“高层民用设计防火规范（GB50045-95 2005年版）”

2、地下车库和酒店设湿式自动喷水灭火系统。

3、消防用水量和水源
室内消火栓用水量为20L/s，一次消防持续时间为2h，自动喷水灭火系统用水量为30L/s，一次消防持续时间为1h，室外消防用水量为25L/s，一次消防持续时间为2h。
室外消防系统水源取自城市自来水管网，与生活给水合用环状管网，灭火时直接从消火栓取水。室外消火栓布置间距不大于120米。

4、室内消火栓系统：
在高层住宅、酒店等建筑内设有消火栓系统。由地下消防水池经消火栓泵二次加压供水，消火栓系统竖向不分区。管材选用内外壁热镀锌钢管。丝扣或法兰连接。

5、自动喷水灭火系统：
在地下车库和酒店设湿式自动喷水灭火系统，水源为地下消防水池（与消火栓系统合建），经自动喷水灭火泵加压后供给。湿式报警阀集中设在地下消防泵房内，每个湿式报警阀负担的喷头不超过800个。自动喷水灭火系统管材选用内外壁热镀锌钢管，丝扣或法兰连接。

6、根据“建筑灭火器配置规范”在高层住宅、酒店和排屋的各层合适部位设置手提式干粉灭火器。

环境保护
一、设计根据
1、国家《大气污染物排放标准》（GB16297-1996）中二级标准
2、国家《工厂企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准
3、国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级标准

二、主要污染物
1、废气
主要来自卫生间和厨房的废气。
2、废水
主要来自住宅楼和酒店的生活废水
3、固废
主要来自居民的生活垃圾

三、“三废”防治措施
1、废气：
本设计对厨房烹饪废气和卫生间废气采用高空排放，通过大气扩散稀释达标排放。

2、废水：
本设计采用室内污废分流制，粪便污水经化粪池处理后与洗涤废水一并排入城市污水管网。室外采用雨污分流制，雨水排入市政雨水管网。

3、固废：

4、在本小区内设置垃圾集中收集场地，并由环卫部门及时清运处理。

四、节能
1、合理利用市政自来水水压，降低能耗。

2、各种卫生洁具均选用节水型产品。

电气设计说明

一、设计依据：
1) 本工程各种批准文件见总说明。
2) 国家及地方各种有关的设计规范、标准。
3) 其它专业提供的方案。

二、设计范围：
根据有关设计文件规范，本工程电气设计包括如下内容：
1) 供配电设计；
2) 电力设计；
3) 电气照明设计；
4) 自动控制与自动调节；
5) 建筑物防雷与接地保护。
6) 消防电气
7) 弱电系统

三、供配电设计：
1）、供电电源及电压：
本工程为住宅小区，小区内包括三星级酒层酒店、十六层二类高层住宅、十一层二类小高层住宅、二层、三层排屋、五层叠排及配套商铺、会所及地下汽车库等，根据规范要求，其内的消防负荷、安保系统、通讯系统等均为一级负荷，客梯、生活水泵等为二级负荷，其它均为三级负荷。因此，本工程采用由两路独立电源供电，供电电压为10KV。

2）、供电系统：
本工程在中区块酒店一层设置一个10KV高压开闭所，由两路10KV电源供电, 两路电源常供，互为备用，10KV高压采用组合式环网供电方案（为了增加供电可靠性也可以采用双环网供电方案）。

3）、负荷计算及变压器的选择：
小区负荷计算原则如下﹕
住宅面积85356.4 m2          按50W/m2计算       住宅总负荷为4268KW
排屋面积21459.8 m2          按60W/m2计算       排屋总负荷为1288KW
  酒店面积10228.6 m2          按110W/m2计算      酒店总负荷为1125KW
  地下架空层面积4611.3 m2      按25W/m2计算      地下车库总负荷为115KW
按以上计算原则，小区设备总装机负荷为7629KW，共需要配置六台10/0.4KV-800KVA高层住宅区公用变压器，一台630KVA排屋区公用变压器，两台10/0.4KV-500KVA酒店专用变压器和两台10/0.4KV-630KVA地下室、住宅客梯等专用变压器。
变压器按负荷功能要求分开供电，高层住宅区选用户内干式变压器，集中设于地下车库；排屋区变压器选用室外箱变；酒店专用变压器、地下室及客梯专用变压器分别设于酒店底层和地下室设备用房。
低压侧单母线分段，分段母线之间可以设联络开关。采用低压电容器集中补偿方式，功率因数补偿到0.9以上。

四、电力设计：
1）、电源电压和配电系统:低压380/220伏电源引自变电站低压配电屏各出线回路，配电系统为树干、放射式混合形式。

2）、区内各住宅单元及公建均设电表箱，各住户户内设配电箱，由小区内变电所至电表箱采用YJV22型电缆埋地敷设或采用YJV型电力电缆穿桥架地下室集中敷设。住宅室内采用铜芯塑料线穿阻燃型塑料管暗敷设。
各单元的楼梯、自行车库的照明采用电脑型集中控制器延时控制，既保证必要的照明又能尽可能节约电能。
道路、公共绿地及室外活动场所布置与环境相适应的路灯、庭院灯、草坪灯，由组团管理服务中心控制管理。

3）、消防设备、电梯、水泵、事故照明等重要负荷均为两回路低压供电，末端自动切换，备用电源自投自复。消防设备配电回路均采用NH-YJV和NH-BV型电缆和导线，穿金属管保护埋墙、楼板暗敷设。

五、电气照明设计：
1）、照明电源：本工程照明灯具均为单相220伏电源，引自低压配电屏各照明出线回路，配电系统一般为树干式。照明干线采用封闭式插接母线或电力电缆，按功能分区供电。支线采用导线穿管敷设。

2）、照度标准按照国家有关规程，照明光源以节能型荧光灯为主。

    3）、事故照明的设置：计算机房、信息通讯中心、变配电所、消控中心、消防泵房、商业营业厅等处设继续工作用的事故照明，主要通道、疏散楼梯等处设疏散用的事故照明，疏散通道、楼梯及出入口设疏散指示标志灯，事故照明电源为双回路末端自动切换。

六、自动控制与自动调节：
1）、生活水泵、排水泵等采用液位信号计自动控制，空调、通风设备采用就地手动控制。

七、建筑物防雷与接地保护：
1）、本工程按三类防雷建筑要求设置防雷措施。

2）、接地体利用建筑物基础内主钢筋焊接成闭合的电气回路，并作为防雷、电气、保护等共用接地体，接地电阻要求小于1欧。

八、消防电气：
本工程的高层住宅、酒店、地下车库等均需设置火灾自动报警系统，各层均按消防电气设计规范要求设置相应的烟感、温感探测器、手动报警按钮、楼层显示器及消防联动设施，在小区主入口物业管理用房的一层传达室安保中心设置一个消防控制中心，酒店一层设置一个专用消防控制室。

九、弱电系统
本工程弱电系统包括电话系统、闭路电视系统、计算机网络系统、PDS综合布线系统、背景音响系统、宽带网络、远程抄表、安全防范、家庭设备自动化及物业管理网等功能，以上弱电系统业主可根据要求选定或预留。本工程预留弱电机房，弱电系统配线采用结构化综合布线系统，以适应各种弱电系统配线的需要。

项目建安费用投资估算表

序
号费  用  名  称估算造价
（万元）单位数量指标
（单价）备  注
一建筑工程造价
1 高层住宅
1－1 土建工程造价 7596.90 ㎡ 75969 1000元/㎡
1－2 给排水工程造价 189.92 ㎡ 75969 25元/㎡
1－3 电气工程造价 455.81 ㎡ 75969 60元/㎡
1－4 消防工程造价 100.00 按每层一套消火栓，电梯间设喷淋
1－5 弱电工程造价 151.93 ㎡ 75969 20元/㎡
1－6 电梯购置 912.00 台 24 38万元/台
高层造价小计 9403.67 ㎡ 75969 1237.83元/㎡
2 小高层住宅
2－1 土建工程造价 779.20 ㎡ 9167 850元/㎡
2－2 给排水工程造价 22.92 ㎡ 9167 25元/㎡
3－3 电气工程造价 55.00 ㎡ 9167 60元/㎡
2－4 消防工程造价 18.00 按每层一套消火栓
2－5 弱电工程造价 18.33 ㎡ 9167 20元/㎡
2－6 电梯购置 120.00 台 4 30万元/台
小高层造价小计 1013.45
㎡ 9167 1105.54元/㎡
3 排屋、叠排
3－1 土建工程造价 2065.36 ㎡ 18776 1100元/㎡
3－2 给排水工程造价 37.55 ㎡ 18776 20元/㎡
3－3 电气工程造价 93.88 ㎡ 18776 50元/㎡
3－4 弱电工程造价 37.55 ㎡ 18776 20元/㎡
排屋、叠排造价小计 2234.34 ㎡ 18776 1190元/㎡
4 商业建筑、配套用房
4－1 土建工程造价 418.95 ㎡ 4655 900元/㎡
4－2 给排水工程造价 9.31 ㎡ 4655 20元/㎡
4－3 电气工程造价 23.28 ㎡ 4655 50元/㎡
4－4 消防工程造价 27.93 ㎡ 4655 60元/㎡
4－5 弱电工程造价 9.31 ㎡ 4655 20元/㎡
商业建筑、配套用房造价小计 488.78
㎡ 4655 1050元/㎡
5 酒店
5－1 土建工程造价 1432.06 ㎡ 10229 1400元/㎡
5－2 给排水工程造价 81.83 ㎡ 10229 80元/㎡考虑集中供热
5－3 电气工程造价 122.75 ㎡ 10229 120元/㎡
5－4 暖通工程造价 327.33 ㎡ 10229 320元/㎡中央空调系统
5－5 消防工程造价 102.29 ㎡ 10229 100元/㎡
5－6 弱电工程造价 102.29 ㎡ 10229 100元/㎡
5－7 电梯购置 120.00 台 3 40万元/台
酒店造价小计 2288.55
㎡ 10229 2237.32元/㎡

项目建安费用投资估算表

序
号费  用  名  称估算造价
（万元）单位数量指标
（单价）备  注
6 地下架空层
6－1 土建工程造价 1979.10 ㎡ 13194 1500元/㎡
6－2 电气工程造价 65.97 ㎡ 13194 50元/㎡
地下架空层造价小计 2045.07 ㎡ 13194 1550.00元/㎡
7 地下室
7－1 土建工程造价 1668.80 ㎡ 8344 2000元/㎡含基坑围护费用
7－2 给排水工程造价 8.34 ㎡ 8344 10元/㎡
7－3 电气工程造价 50.06 ㎡ 8344 60元/㎡
7－4 通风工程造价 100.13 ㎡ 8344 120元/㎡
7－5 消防工程造价 83.44 ㎡ 8344 100元/㎡
7－6 弱电工程造价 41.72 ㎡ 8344 50元/㎡
地下室造价小计 1952.50 ㎡ 8344 2340.00元/㎡
建筑工程造价合计 19426.36 ㎡ 140334 1384.29元/㎡含地下架空层、地下室建筑面积
二设备购置
1 变配电设备 1000.00
2 水泵房设备 100.00
设备购置费用合计 1100．00

三室外工程
1 道路、铺装、绿化等配景 859.65 ㎡ 57310 150元/㎡
2 给排水管网敷设 315.21 ㎡ 57310 55元/㎡
3 室外照明及强弱电缆敷设 229.24 ㎡ 57310 40元/㎡
室外工程合计 1404.10

四项目建安工程费用合计 21930.46 M2 140334 1562.73 一＋二＋三
编制说明：1、该估算为项目建安工程造价投资，未包括建设期其他费用、基本预备费、建设期贷款利息、土地款；
2、估算投资中未包括室内家具、工器具、专用设备等的购置费用；未包括室内二次装修工程费用

本方案设计与当地现状的适应性

一，与海宁盐官古镇的关系
1，人文现状上的关系。海宁盐官古镇人文底蕴深厚，现在又做为世界三大强涌潮河流之一成为一个国际化的旅游景点，为了适应这一氛围，我们在建筑造型上，在板式高层和酒店的布局造型上将它们形成一个互为关联的整体，以此营造出一种横空出世的大气势。在排屋造型上，精雕细琢。将中国传统中内敛典雅的气韵和西式建筑华贵精美的气质紧密地揉和在一起，形成一种既国际化且传统的美感，完全贴合当地的人文精神和国际化的现状。
2，商业上的关系。因为此处距盐官镇的商业区尚有一定的距离，为加强小区居住的便利性，以及扩展盐官镇的辐射范围，凝聚人气，我们在高层底的架空层内设置了一些商业用房，通过商业平台的形式，不但使其安全性和便利性都得到了保证，而且也使盐官古镇氛围得以外延。。

二，与海宁盐官景区的关系
1，景观上的联系。盐官看潮，是一个连贯的整体景观，我们在小区南面建筑红线和用地红线间设置了一条弯延曲折的小溪，一方面使得小区平添更多意趣，一方面也将小区和相邻的看潮景区连成一片，成为一个有机的整体。
2，内外观景人流互不干扰。我们将东部区块南北向的小道前后都用广场铺地的形式和酒店及小区连成一片，小区道路在和小道相接处都设有次入口。使外部人流既可通过小道去海塘看潮，亦可由此去酒店，而小区的内部人流亦有独立的出入口，互不干扰，各行其道。
3，小区也是盐官景区不可分割的一部分。在小区部我们设计了一些有关盐官景区特点的人文古景点，如古安澜园碑亭等等，使得小区虽在管理上独立，在景点上亦可视为盐官景区的连贯的一部分。
4，扩大盐官景区的观潮时间。在小区和酒店中设置观潮报时钟。在酒店和高层板式住宅的楼顶均设置了一些探照灯，在夜潮来临时，所有的探照灯灯光一起跟着潮水由东及西，使盐观观潮不仅仅只在白天，在夜晚也能观潮听潮。

三，钱塘大坝的安全性
1，总体布局上的考虑。我们在总图设计中，将高层放置在远离钱塘大坝的建筑用地地块的北面，而在南面只设置一些分散的二层排屋。
另外地下库设计在高层底部及其北面，进一步极大地保证了钱塘大坝的安全性。
2，结构设计上的考虑。排屋在建筑标高可保证②层粉质粘土厚度的情况下利用该层做天然基础持力层，高层选用排斥力非常小的钻孔灌注桩，使得大坝的安全性进一步提高。
综上所述，本设计方案的实施，大坝的安全性是有绝对的保障的。

四，小区封闭式管理的便利性
1，用建筑本身营造封闭式管理的空间。
小区西面的主次入口都设在高层底部平台处，便于在相应的架空层设置门卫等物管用房。
2，用景观来创造封闭式管理的条件。
小区的小高层和酒店相邻处，利用景观坡地和景观湖来将小区和酒店自然地隔开，创造了一个可便利封闭管理的内部环境。东部地块也是如此，利用大面积的绿化和树林将小区内外自然隔开。营造出私密的小区内部空间。
另外小区南面弯延曲折的溪水，也很自然地的保证了小区内部的相对封闭独立，使得小区置于一个开放式的景区内，即私密且开放。利于封闭式管理。
当然小区做为一个景区的一部分在形式上是相对开放的，但以水系土坡等等形式还是为小区的电子监空及人员流动保安创造了条件。

                户型建筑面积统计表

面  积  范  围所在平面户数共计户数比例
小于50平方米酒     店 57套 5．60%
50~60平方米 5#楼、酒店 24套 2．36%
75~80平方米 5#楼 66套 6．50%
80~85平方米 1#、2#、3#、4#楼 384套 37．76%
85~90平方米 1#，2#，3#，4#，5#楼 336套 33．04%
100~110平方米 3#楼，4#楼 32套 3．15%
120~130平方米 3#楼，4#楼 22套 2．16%
150~160平方米 1#、2#、3#、4#楼 8套 0．79%
160~170平方米双联排屋 40套 3．93%
200~250平方米排屋 24套 2．36%
250~300平方米叠排 24套 2．36%
注：以上建筑面积已含阳台面积。

根据对市场的调查，此处购房者大概主要有以下几类：
1，当地或附近改善住房的。数量不多，要求的户型面积较大，或是排屋等。
2，观潮度假的。数量较大，要求有一定舒适的居住空间，因此处房价不高，在总价上一室一厅的户型和二室二厅的户型，相差并不大，所以大多数更偏向二室的户型。
3，投资型的。因资金和定位不同，可能各种面积大小均有人投资，但一般较稳妥的会选则九十方内的户型，因其总价低，可居住性强，易于脱手。
4，周边城市的居住者。随着杭浦高速公路的建成，杭州市到此只在半小时以内，杭城内会有一大批被市郊天价房逼到此处的购房者，并可能会成为此处居住的主流人群之一。