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上海房地产市场2007年度分析报告（精品）详细介绍

[政策篇] 1
1、年度政策分析 2
1.1历年政策变化趋势 2
1.2年度重大政策列表 3
1.3年度政策特点 4
1.3.1政策针对性更明显 4
1.3.2对市场进一步完善 5
1.3.3延续多方向点调控 5
1.4年度政策总结及评判 6
1.4.1 2007年政策总体脉络 6
1.4.2 2007年政策评判 6
2、重点政策分析 7
2.1土地增值税清算 7
2.2经济适用房与廉租房 8
2.3限外政策 8
2.4加强商业性房地产信贷管理 9
2.5小结 11
3、房产市场受政策影响 11
3.1政策影响 11
3.2对各类物业影响 12
3.3房产行业内各类机构的影响 12
4、未来政策发展态势简判 13
4.1房产市场执行力度加大，货币政策趋紧 13
1.2抑制土地囤积和投资需求是持续的调控目标 13
1.3 2008年楼市将以落实和完善现有政策为主旋律 13
[土地篇] 14
1、2007年上海土地市场概述 15
2、2007年上海土地市场相关政策背景与影响 16
2.1 2007年土地相关政策分析 16
2.2 2007年土地相关政策影响 18
3、2007年上海土地供应分析 19
3.1 2003-2007年土地供应综合分析 19
3.2 2007年上海土地供应面积区域分析 20
3.3 2007年上海土地供应用地性质分析 21
3.4 2007年上海供应土地容积率指标分析 21
3.5 2007年上海土地供应热点区域分析 22
3.6 2007年上海土地市场工业用地出让分析 27
4、2007年上海土地交易分析 29
4.1 2007年上海土地交易规则分析 29
4.2 2007年上海土地交易主体分析 30
4.3 2007年上海土地价格变化情况分析 31
4.4土地成交价格与土地供应关系分析 32
5、上海土地市场未来展望 33
[办公篇] 34
1、基础统计数据 35
1.1 2007年全市写字楼新增供应及成交量价月度统计 35
1.2区县新增供应及成交量价统计 36
1.3环线新增供应及成交量价统计 37
1.4 2007年全市办公市场成交排名统计 38
1.4.1项目成交排名 38
1.4.2板块成交排名 40
2．年度市场特征 42
2.1宏观调控对营业性地产指向性增强，但影响不大 42
2.1.1“土地使用税”增长幅度大，绝对值低，实际影响不大 42
2.1.2“土地增值税累进税制”挤压开发商利润空间，实施细则迟迟未定削弱政策效果 44
2.1.3货币政策的频繁调整并未影响写字楼成交量价 45
2.1.4“工业用地正式进入招拍挂程序”或将增加写字楼市场竞争 46
2.2写字楼新增供应面积首跌，但整体发展平稳 47
2.3结构性供需矛盾，外围化趋势明显 48
2.3.1中心区将逐步退出一手销售市场，西部片区产业优势开始显现 48
2.3.2中环线市场发展迅猛，郊环以外缺乏成熟条件 50
2.4消费市场购买能力逐年上升 52
2.4.1单价及总价承受力走高 52
2.5产业办公成为新的圈地模式， 54
2.6租赁市场出现精装修产品 56
3．年度关注板块及个案 57
3.1关注板块 57
3.1.1金桥板块——产业链扩张带动板块发展 57
3.1.2五角板块——整体推进告一断落，商圈步入成长阶段 59
3.2关注个案 60
3.2.1共和国际商务广场 60
3.2.1 海泰国际大厦 62
3.2.1 创智天地 64
4．年度热点回顾 66
5．2008年度市场展望 71
5.1人为抑制的供应会逐步释放，但不会出现井喷 71
5.2可能出现产业泡沫，理性对待产业地产 71
[商业篇] 72
1、宏观政策及规划动态 73
1.1政策面 73
1.2城市规划面 74
1.3土地动态 76
2、销售型商业的成交走势分析 79
2.1 2005-2007年年度供求对比分析 79
2.2 2007年商业市场月度走势分析 80
2.3 2006-2007年环线成交对比分析 81
2.4 2006-2007年行政区县成交面积对比分析 82
2.5 2007年行政区成交面积排名TOP10 83
2.6年度商业供应情况分析 84
2.6.1环线供应情况 84
2.6.2行政区供应情况 84
2.6.3 2007年新盘供应情况分析 88
2.7年度个案成交面积排名TOP5 89
3、商业市场热点观察 91
3.1观察一、创意产业在沪显勃勃生机 91
3.2观察二、走正规途径“转性”为商业土地，工业土地未来发展的新模式 94
4、商业总结与展望 95
[公寓篇] 99
1、2007年上海公寓市场整体综述 100
1.2年度成交价格大幅攀升，步入快速上升通道 101
1.3年中月度需求创新高，年末市场调整迹象显现 102
1.4 “7090”政策初显成效，舒适户型呈新一轮需求热点 103
2、2007年上海公寓市场分析 104
2.1环内有效供给不足需求向外挤压，区域规划落实促使外环楼市升温 104
2.2浦东、松江、闵行、宝山四分天下，松江供需矛盾最为突出 105
2.3公寓市场价格分析 106
2.4 07年上海公寓市场热点剖析 112
2.4.1个案解读 112
2.4.2区域解读 116
2.4.3产品设计 118
2.4.4营销策略 123
3、2007年公寓市场总结 124
[别墅篇] 138
1、 2007上海别墅市场行情综述 139
1.1国家政策诱因――“用地限批”未见松绑，后续政策“隔靴搔痒” 139
1.2上海市场表现――“全线飘红”，市场呈现量价齐升局面 139
2、一级市场年度回顾――土地市场 141
3、二级市场年度回顾――商品房销售市场 142
3.1市场数据解读 142
3.1.1月度供求、价格 142
3.1.2细分区域市场 143
3.1.3细分物业类型 144
3.1.4细分物业类型面积段 145
3.1.5细分物业类型总价段： 145
3.2市场热点剖析 146
3.2.1政策热点 146
3.2.2规划热点 147
3.2.3产品热点 149
3.2.4客层变化热点 152
3.2.5营销模式热点 152
3.2.6个案成交热点（年度TOP10排行） 153
4、三级市场年度回顾――别墅二手房市场 155
4.1年度二手别墅市场情况概览 155
4.2二手别墅成交区域分析 155
4.3二手别墅成交物业类型分析 156
4.4二手花园住宅产品细分市场分析 156
4.5二手联列住宅产品细分市场分析 156
5、2008年市场展望 156
[二手房篇] 156
1、2007年上海二手房公寓市场概述 156
1.1总体概况 156
1.2交易情况 156
1.2.1面积段成交分布 156
1.2.2总价段成交分布 156
1.2.3单价段成交分布 156
1.2.4区域成交分布 156
1.3 2005－2007年上海一二手房市场成交情况总体分析 156
2、2007年上海二手房公寓市场的成交状况分析 156
2.1 2007年上海二手房公寓市场成交面积分析 156
2.1.1 50平方米以下 156
2.1.2 50－70平方米 156
2.1.3 70－90平方米 156
2.1.4 90－110平方米 156
2.1.5 110－140平方米 156
2.1.6 140－180平方米 156
2.1.7 180平方米以上 156
2.2.1 60万元以下 156
2.2.2 60－100万元 156
2.2.3 100－200万元 156
2.2.4 200－250万元 156
2.2.5 250－300万元 156
2.2.6 300－400万元 156
2.2.7 400万元以上 156
2.3 2007年上海二手房公寓市场成交单价分析 156
2.3.1 6,000元/平方米以下 156
2.3.2 6,000－10,000元/平方米 156
2.3.3 10,000－15,000元/平方米 156
2.3.4 15,000－20,000元/平方米 156
2.3.5 20,000－25,000元/平方米 156
2.3.6 25,000－30,000元/平方米 156
2.3.7 30,000元/平方米以上 156
2.4 2007年上海一二手房公寓市场各区域交易状况分析 156
2.5 2007年上海二手房公寓市场购房客群分析 156
2.5.1区域来源 156
2.5.2年龄分布 156
3、2007年上海二手房租赁市场行情分析 156
3.1售后公房 156
3.2一般商品房 156
3.3高档商品房 156
4、2007年知名中介市场分析 156
4.1 2007年中介市场概述 156
4.2二手房中介数据分析 156
5、2007年上海二手房市场政策分析 156
5.1政策回顾 156
5.2重点政策分析 156
5.2.1第二套房贷款以家庭为单位 156
5.2.2加息 156
5.2.3土地增值税 156
5.2.4限外 156
6、2007年上海二手房市场总结 156
7、2008年上海二手房市场展望 156